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先行示范,“环深圳”二次崛起,这个区域火了

1.

8.18”以后,深圳的身段上升了两个台阶。能力越大、责任越大,如何切实扛起先行示范的历史重任,深圳需要破题。近期,深圳市委召开专题会议,聚焦怎么把中央的“顶层设计”变为深圳的“施工图”。大家都知道,空间紧约束,一直是深圳发展面临的最大难题。

 

国家顶层设计中,提出“推进深莞惠联动发展”。这不仅是为破解深圳自己的“高房价”困境,也是打造环深圳都市圈,带动周边发展,这才配得上先行示范,标杆城市。问题是,类似深莞惠联动,过去喊了很多年,口号多、开会多,但落地少,结果就是深圳外围成为炒房乐园。

 

2.

深圳的“施工图”中,最受瞩目的,当属高质量发展、着力打造民生幸福标杆。不管是高科技再上高度,打造国家科学中心,还是首次提出的“七位一体”的民生幸福标准(“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”),都要拒绝高房价和高成本的。

 

因此,空间突围低成本,从哪里切入呢?“一路向东”。国家的顶层设计中,除了“推进深莞惠联动发展”,还提出了探索推广深汕特别合作区管理体制机制。这里,先和大家讲一下深汕新区。深汕新区的横空出世,标志着深圳直辖的一厢情愿彻底流产,为什么这样呢?

 

自打出世,深圳就是改革开放、打破陈规、创业创新的代名词。过去如此、未来也如此。因此,深圳需要的不是空间,而是制度革新,国家不希望深圳像内地一样,靠上项目和拉投资等城市外延扩张来获得增长。有本事的话,你把落后的地方带动起来,于是就有了深汕新区。

 

 

3.

因此,连接惠州和深汕新区之间的地带,就是深圳未来突围的方向。要注意的是,这个区域也是珠江口东岸唯一的低成本空间,也是唯一具有大面积可开发的区域。连接深圳和深汕新区之间的惠州,目前的开发强度只有9.2%(建成区面积/市域面积),在珠三角仅高于外围的肇庆。

 

2018年.珠三角九市中,惠州成交 17.5万套、1700万㎡,位居第一。但是,惠州常住人口为483万,房子都被深圳人买走了。除了临近深圳外,惠州最大的优势就是,它是的低成本的,它的住宅用地最多,还有2180万公顷可用,而临近的深圳,只有233万公顷可用。

 

 

4.

惠州城市发展总体规划(2019-2035),明确“一主三副”的发展格局,惠城、惠阳-大亚湾、仲恺-潼湖三个组团构成全市主中心,惠东、博罗、龙门三个县城组团为市域副中心。惠城、惠阳-大亚湾是为惠州做配套的生活服务区,惠城楼市针对的是惠州本地市场,惠阳-大亚湾针对的就是深圳市场。

事实上,一直以来这个区域房子供给很大,2014年甚至变成珠三角“鬼城”,近年来面貌改观了,二手房开始有了交易。不过,配套跟不上、规划不落地的状况还待改善。开发商说,“没人住,所有没配套”;购房者说,“没配套,所以我不住”。未来,这种状况要改观了。

 

大湾区、先行示范区上升到国家战略,广东省也表态全省支持、全力动员。因此,阻碍环深圳都市圈、深莞惠一体化的机制,比如基于行政边界的GDP政绩、税收征管、统一规划等等“一亩三分地”的思维,都将被打破。未来,在高层协调下,“飞地模式”将助推规划落地。

 

“飞地模式”已经在深汕新区获得实践,未来或将在深惠之间二次落地,这是深惠之间税收共享、经济分账、成本均摊的有益探索。这也是打破行政边界,实现区域经济一体化的最佳路径。对大亚湾来讲,东区以石化、旅游为主,临近深圳的西区,则是生活配套的核心。

 

目前看,之前叫得响的大湾区、深惠一体化、深圳东进等,在规划上还未落地,这个区域是一个不折不扣的洼地。国家领导人重视、省里全力支持,“飞地模式”落地,这个区域将迎来二次发展的机会,并在深惠一体化、同城化的框架下,形成深惠“半小时”生活圈。

 

5.

未来,“稳地价、稳房价、稳预期”的战略不变。深圳也将愈加网红、实力更强,它的房价将长期居高不下。对于年轻人来讲,“大深圳、居不易”。但是,思路可以转换,“先上车、后改善”,分享大湾区、先行示范区的红利辐射,跳出深圳去外围,去惠州大亚湾西区。

 

要相信,深圳愈强、外围就愈强。你到靠近深圳的外围买房,事实上也是在分享深圳的红利,没什么比先上车更重要了。广佛都市圈,常住人口合计有2000万,每年合计2500万平米的新房交易量,广州和佛山各占一半;深惠都市圈,常住人口也在2000万左右,而深圳每年的新房交易量只有300万平米,惠州每年1500万平米,合计1800万。未来,达到广佛同城的水平,这个区域还有较大的空间。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记



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