财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 楼市长效机制和宜居宜业 深圳如何先行示范?

楼市长效机制和宜居宜业 深圳如何先行示范?

国家《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》(下称意见)下发一个月之后,深圳市委召开了专题会议,聚焦怎么把中央的“顶层设计”变为深圳的“施工图”。如何深刻领会国家关于先行示范区的战略考量,“五位一体”的战略定位,全球标杆城市的发展目标,深圳的“施工图”是清晰的,就是站位高的“四个深刻领会”、任务细的“五个率先”。
 
对于深圳先行示范区的定位,大家的共识是,它是继兴办经济特区后,深圳迎来的又一重大历史机遇,是深圳发展史上具有标志性意义的重要里程碑大事。我们认为,短短的40多年,深圳在科技研发、创新创意、城市治理、包容气质等方面,已取得前无古人的城市发展奇迹的情况下,未来深圳建立社会主义现代强国城市范例、全球标杆城市,重点就是补短板。
 
教育、医疗、住房是深圳“三大短板”,住房尤其突出。意见中明确提出,加快推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制,加快完善保障性住房与人才住房制度;此次深圳会议提出,着力打造民生幸福标杆,构建优质均衡的公共公务体系,建成全覆盖可持续的社会保障体系,瞄准“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”目标,梳理短板不足。
 
过去40年,作为改革开放的窗口、科技创新的领头羊,深圳城市发展的重点在经济领域,公共服务的短板突出,特别是住房领域。目前,各个媒体计算的房价收入比,深圳都排在第一位。比如,根据易居研究院的研究,今年上半年深圳房价收入比高达36(其他热点城市多在30以下),即常住居民家庭36年的收入才能买得起房。另外,住房租赁也有很多问题。
 
目前,深圳实际管理人口2100多万,80%的人租房居住,其中的60%住在公共服务严重缺失的城中村。根据贝壳研究院的统计,深圳商品房租金水平在全国排第二,仅低于北京,比如今年8月份的租金达78元/月/每平米。近年来,高房价、高租金带来了一系列问题,比如很多民营企业外迁,甚至是一些本土培养起来的科技型企业,也不得不将部分总部迁往周边。因此,在高房价、住房分化、产业外迁等方面,有人认为深圳有“香港化”的趋势。
 
近年来,深圳也一直在探索,如何突围住房困境,如何打造宜居宜业城市。比如,“十一五”、“十二五”住房规划中,提出大规模建设保障性住房、以旧改突破供地瓶颈。但高房价、高成本下,“存量难以盘活、配套难以落地”的困境始终难破。2018年8月份,深圳发布深化房改的新方案,将未来政策性住房和商品住房的供应比例设在60%:40%。而且,本科及以上人才,为社会提供基础服务的人群,能以市场价的50%买到房、市场租金30%租到房。
 
这彻底纠偏了房改20年以来“重市场、轻保障”的局面,也是应对近10年房价“屡调屡涨”的长效机制。站在粤港澳大湾区建设、深莞惠一体化,夯实深港现代服务业合作的战略下,基于为港澳企业、居民提供低成本的创业、居住空间,借助深圳轨道交通快速延伸在空间上的突破效应,打造环深圳的都市圈,扩大住房供应的范围,这是深圳房改方案的另一个创新点。
 
今年2月份发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中,明确了深圳外围城市,比如惠州、东莞、江门等地,要建设服务港澳青年北上创新、创业、就业和生活空间和基地。可见,深圳未来的住房发展,一方面是为破解深圳自己的“高房价”困境,解决深圳住房自有率低、外来人口大规模涌入,但居住获得感差的背景下,如何在全国率先探索和完善住房保障制度。
 
另一方面,这是着眼于在更高起点、更高层次、更高目标上,基于依托港澳、对接港澳、服务港澳,做好与港澳合作的大文章,更好地实施粤港澳大湾区战略。唯有此,才配得上先行示范。另外,意见中,第一次在国家层面提出加快完善人才住房制度,这是为了支撑意见中对深圳先行示范区建设“总体要求”中的第一点,即率先建设体现高质量发展要求的现代化经济体系。
 
未来,不管是基于深圳创新发展、构建现代产业体系,还是鼓励港澳青年才俊北上创业,深圳及其辐射的广阔外围,都将建设低成本的、居住体面的人才住房。当然,“一分部署、十分落实”。住房保障、人才住房、长效机制,过去也提过,但落地效果不足。未来,大湾区、先行示范区都上升到国家战略,广东省也将全力动员、全力支持深圳创建先行示范区。因此,阻碍环深圳都市圈、深莞惠一体化的体制机制,比如基于行政边界的GDP政绩、税收征管、统一规划等等“一亩三分地”的思维,都将被打破,让房地产长效机制水到渠成。
 
原创作者:李宇嘉
微信公众号:李宇嘉地产笔记



推荐 0