楼市长效机制和宜居宜业深圳如何先行示范？-李宇嘉的财新博客-财新网

国家《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（下称意见）下发一个月之后，深圳市委召开了专题会议，聚焦怎么把中央的“顶层设计”变为深圳的“施工图”。如何深刻领会国家关于先行示范区的战略考量，“五位一体”的战略定位，全球标杆城市的发展目标，深圳的“施工图”是清晰的，就是站位高的“四个深刻领会”、任务细的“五个率先”。

对于深圳先行示范区的定位，大家的共识是，它是继兴办经济特区后，深圳迎来的又一重大历史机遇，是深圳发展史上具有标志性意义的重要里程碑大事。我们认为，短短的40多年，深圳在科技研发、创新创意、城市治理、包容气质等方面，已取得前无古人的城市发展奇迹的情况下，未来深圳建立社会主义现代强国城市范例、全球标杆城市，重点就是补短板。

教育、医疗、住房是深圳“三大短板”，住房尤其突出。意见中明确提出，加快推进在深圳工作和生活的港澳居民民生方面享有“市民待遇”。建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度；此次深圳会议提出，着力打造民生幸福标杆，构建优质均衡的公共公务体系，建成全覆盖可持续的社会保障体系，瞄准“幼有善育、学有优教、劳有厚得、病有良医、老有颐养、住有宜居、弱有众扶”目标，梳理短板不足。

过去40年，作为改革开放的窗口、科技创新的领头羊，深圳城市发展的重点在经济领域，公共服务的短板突出，特别是住房领域。目前，各个媒体计算的房价收入比，深圳都排在第一位。比如，根据易居研究院的研究，今年上半年深圳房价收入比高达36（其他热点城市多在30以下），即常住居民家庭36年的收入才能买得起房。另外，住房租赁也有很多问题。

目前，深圳实际管理人口2100多万，80%的人租房居住，其中的60%住在公共服务严重缺失的城中村。根据贝壳研究院的统计，深圳商品房租金水平在全国排第二，仅低于北京，比如今年8月份的租金达78元/月/每平米。近年来，高房价、高租金带来了一系列问题，比如很多民营企业外迁，甚至是一些本土培养起来的科技型企业，也不得不将部分总部迁往周边。因此，在高房价、住房分化、产业外迁等方面，有人认为深圳有“香港化”的趋势。

近年来，深圳也一直在探索，如何突围住房困境，如何打造宜居宜业城市。比如，“十一五”、“十二五”住房规划中，提出大规模建设保障性住房、以旧改突破供地瓶颈。但高房价、高成本下，“存量难以盘活、配套难以落地”的困境始终难破。2018年8月份，深圳发布深化房改的新方案，将未来政策性住房和商品住房的供应比例设在60%：40%。而且，本科及以上人才，为社会提供基础服务的人群，能以市场价的50%买到房、市场租金30%租到房。

这彻底纠偏了房改20年以来“重市场、轻保障”的局面，也是应对近10年房价“屡调屡涨”的长效机制。站在粤港澳大湾区建设、深莞惠一体化，夯实深港现代服务业合作的战略下，基于为港澳企业、居民提供低成本的创业、居住空间，借助深圳轨道交通快速延伸在空间上的突破效应，打造环深圳的都市圈，扩大住房供应的范围，这是深圳房改方案的另一个创新点。

今年2月份发布的《粤港澳大湾区发展规划纲要》中，明确了深圳外围城市，比如惠州、东莞、江门等地，要建设服务港澳青年北上创新、创业、就业和生活空间和基地。可见，深圳未来的住房发展，一方面是为破解深圳自己的“高房价”困境，解决深圳住房自有率低、外来人口大规模涌入，但居住获得感差的背景下，如何在全国率先探索和完善住房保障制度。

另一方面，这是着眼于在更高起点、更高层次、更高目标上，基于依托港澳、对接港澳、服务港澳，做好与港澳合作的大文章，更好地实施粤港澳大湾区战略。唯有此，才配得上先行示范。另外，意见中，第一次在国家层面提出加快完善人才住房制度，这是为了支撑意见中对深圳先行示范区建设“总体要求”中的第一点，即率先建设体现高质量发展要求的现代化经济体系。

未来，不管是基于深圳创新发展、构建现代产业体系，还是鼓励港澳青年才俊北上创业，深圳及其辐射的广阔外围，都将建设低成本的、居住体面的人才住房。当然，“一分部署、十分落实”。住房保障、人才住房、长效机制，过去也提过，但落地效果不足。未来，大湾区、先行示范区都上升到国家战略，广东省也将全力动员、全力支持深圳创建先行示范区。因此，阻碍环深圳都市圈、深莞惠一体化的体制机制，比如基于行政边界的GDP政绩、税收征管、统一规划等等“一亩三分地”的思维，都将被打破，让房地产长效机制水到渠成。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

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