8月30日，经历半个月意见征求，《深圳市人民政府关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见》发布实施。这是全国第一个较为全面的“稳租金”政策体系，也是全国第一个培育租赁市场的“落地”文件。在深圳打造社会主义先行示范区、社会主义现代化强国城市范例的更高站位下，国家要求深圳，“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制”。深圳先行先试，探索“租购并举”住房新制度，这是建立和完善长效机制的应有之义。

 

意见从“增供应、树规范、盘存量（城中村）、建平台、用政策、强监管”等这6个方面，建立多位一体的租赁住房政策体系。首先，“增供应”是深圳住房租赁破解的首要难题。去年8月发布的“二次房改”方案中，2018-2035年深圳要建设170万套住房，其中保障及人才住房100万套，70%是租赁住房。此次意义提出，2020年新增的60万套住房中，租赁住房不少于30万套，延续了“租赁为主”的新增供给原则，意味着未来新房重点向租赁倾斜。

 

除了新增供应，对深圳来讲，盘活现有的资源，这是最大的财富。目前，深圳有1400多万套住房，其中51%（约710多万套）是城中村住房。去年6月11日，深圳发布旧改新规，明确“更多采用微改造方式，不急功近利，不大拆大建”。言下之意，这710多万套低成本、区位优势突出（遍布各个行政区）的住房，不管是居住配套、环境，还是居住体验，近年来都有很大改善。相比其他城市，这是深圳独有的优势，未来要利用好这部分低成本住房。

 

因此，意见提出“有序推进城中村规模化改造”。一方面，在城中村培育规模化的租赁企业，攻克城中村“二房东”、监管死角等顽疾；另一方面也考虑到，城中村改造可能会提高租金。因此，意见提出设置租赁企业准入门槛，未来可能会引入国企、龙头房企等有社会责任、讲长期经营、重长远盈利（而非短期“炒租金”）的企业。同时，明确“计划引导、规划统筹、价格指导”等原则，控制改造规模，重在配套“补短板”，且租金不能无序上涨。

 

如何夯实政府的“主体责任”，这不仅是制度建设的关键，也是住房租赁告别野蛮生长、走向成熟的标志，更是存量住房时代（二手房交易、租赁崛起），政府监管职能调整的必然。此次意见中，深圳政府“主体责任”的落地，一方面表现在建立租赁行业主体备案和租赁合同备案制度，建立租金指导价发布制度。没有备案，就无法监测租金、制定片区指导租金，监管就没有“业务抓手”。为此，意见提出对个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的，2023年底前，税收综合征收率为0%。个人或企业租赁业务不在平台上办理新签、续签租赁合同信息采集、登记或备案，或租金高于租金指导价的，按现行规定收税。

 

毫无疑问，此举就是为了给政府监管创造业务抓手。笔者认为，长租公寓、规模化的租赁企业等，在政策引导下，会逐渐到政府租赁平台上开展业务。但是，由于存在种种担心（如征收房产税、个人信息泄露等），加上法不责众的“逃税”普遍化，目前占租赁市场份额80%的“私人散租”，难以迁移到政府租赁平台上。未来，除了税收外，如果“租售同权”成为另一个得力抓手，也就是将接受教育、办理居住证、公积金提取（租房）等与租赁案备一起捆绑到平台上，再加上随规模化租赁到平台上办业务的个人，租赁监管的抓手就成熟了。

 

不过，公共服务均等化、全覆盖是个渐进的过程，“租售同权”、“租售同享”短期内很难达到。因此，缺乏业务抓手的情况下，利用已建立起来的政府租赁平台（现在基本还在空转），推进全市住房租赁备案，这个挑战短期内难以克服。进一步讲，难以实现租赁备案，监测租金也好，制定片区指导租金也好，这都成了无源之水、无本之木。当然，贝壳、中原等大型中介数据商在租金指数化监测上持续多年、模式也很成熟。在推进政府租赁平台应用的同时，政府向市场购买服务，也可实现常态化的租金监测、制定片区指导租金。目前，深圳正在推进租金数据采集，过程会比较漫长，能否以指导价管控租金，还要拭目以待。

 

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记