贷款定价机制大调整房贷利率还会上升吗？-李宇嘉的财新博客-财新网

1. 优惠按揭利率，未来是稀缺品了

近期，房贷利率连续两个月反弹。CRIC调研数据显示，继6月首套房利率今年以来首次反弹，7月18个重点城市首套房贷平均利率5.55%，环比上涨0.13个百分点；二套房贷平均利率5.95%，环比上涨0.2个百分点。也就是说，现在首套房贷利率要在基准利率上，上浮13.3%。

问题是，仅仅在2-3年之前，很多地方的首套房贷利率普遍还有8.5折的优惠。但现在，首套房利率都已上浮10%以上，可见楼市的调控已全面覆盖，刚需也难以幸免。房价越高，利率上浮给月供造成的压力越大。200万的贷款，从8.5折变为上浮13.3%，每月的月供将增加1500元左右。

所以，前几年拿到优惠利率贷款的客户，奉劝一句，即使有闲钱，也别还贷款了。未来不刺激楼市了，优惠利率可能是稀缺品了。利率低于4.90%的按揭贷款，相当于银行给你补贴。因为，目前作为贷款定价基准的MLF（中期借贷便利）已达到3.3%，银行综合融资成本贴近4.9%了。

2. 利率反弹，金九银十要凉凉

眼下，全球宽松、美联储降息，我国货币宽松的掣肘没有了。政治局会议说，“经济下行的压力加大”。于是，新一轮宽松箭在弦上，但资金一定要流向实体经济。为此，国家建立贷款市场报价利率（LPR），希望打通公开市场利率与实体融资利率的渠道。但对楼市，定向加息已启动。

楼市越火爆的城市，首套房利率反弹越明显。7月份，13个城市首套房利率上浮10%-20%，南宁、苏州因房地产市场热度不减，首套房贷利率上浮比例在20%以上。与此同时，部分银行阶段性停贷。比如合肥，迫于信贷额度紧张，光大银行和民生银行现已暂停房贷业务（下表）。

如果对影响楼市成交量的变量排序，第一无疑就是按揭利率。笔者判断，在银保监对按揭贷款启动额度控制的情况下，6月份开始的按揭利率回升，至少会持续到今年10月份。因此，深圳等热点城市的楼市交易量，也将彻底告别今年二季度的回暖，金九银十看得见的“凉凉”。

3. 脱实入楼，按揭利率成牺牲品

记得今年5月份之前，按揭利率上浮幅度不断下降。当时就有判断，年中6-7月份将有望继2016年后，再次出现首套房贷款优惠利率。但不成想，6-7月份却迎来了利率“V型反转”。为什么会出现这种情况呢？原因就在于，资金“脱实入虚”之严重，超出了管理层的预期。

去年，金融整顿的力度很大，去杠杆，整顿影子银行，金融大鳄被抓，银保监合并（监管险资和信托资金进入楼市），目的在于构建资金和楼市的防火墙，打通资金和实体的渠道。“堵住后门”，正门可以开了。于是，此后国家多次开启定向降准降息，央行在公开市场也净投放。

成果怎么样呢？我们看看数据。7月份，各项人民币贷款一共1.06万亿，居民中长期贷款4417亿占比超过40%。如果考虑到居民短期贷款，很多也是拿来付首付，意味着过半贷款给居民买房了。贷款投入实体有多少呢？6-7月份，企业新增中长期贷款占比分别仅为23%、28%。

4. 这个锅，不该按揭来背

一方面，PPI（工业生产价格指数）不断下跌，出口形势越来越严峻，基建方面的“城投贷”被严格限制，实体企业本身的贷款需求也比较弱；另一方面，出于盈利考虑，银行也不太愿意把资金投放给实体企业。所以，投向实体的新增贷款占比下降，这是供需两方面影响的结果。

但是，房地产则不同了。调研显示，各地对房地产的依赖，到了史无前例的地步，各种托底政策不一而足，典型的就是各地屡屡上演的房价“下跌未遂”，国企给土地市场撑腰等等。加上，稳字当头，“稳地价、稳房价、稳预期”上升为楼市的顶层战略，被市场解读为最大的政府托底。

于是，银行按揭贷款作为优质业务来开拓，而符合“四三二”条件的大中房企开发贷款（四证齐全、30%资本金到位、二级资质），银行也愿意争取。实体贷款占比下降，而地产贷款占比反弹，看上去地产挤占实体资金，这是按揭贷款收紧额度、利率反弹的主要考虑。管理层认为，房地产占用了太多的信贷资源。“不把房地产当作短期刺激经济的工具”，也是给市场传达信号，信贷资源不能过多投入地产。但是，实体贷款需求低迷、贷款供给利率高，也不容忽视。

5. LPR来了，按揭利率还会上升吗？

另外，银行确实给实体的贷款利率偏高。目前，在商业银行发放的三大类贷款中，票据利率平均是3.64%，而居民房贷平均利率是5.53%，而代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。也就是说，企业的贷款成本是最高的，即便居民房贷利率上浮20%，也要比实体贷款的利率低。

近期，央行推出了贷款市场报价利率（LPR）。贷款利率报价基准，按照中期借贷便利（MLF）利率加点形成。MLF是央行提供中期基础货币给商业银行，调节银行中期融资成本的货币政策工具。事实上，这就是在打通央行从“宽货币”向“宽信用”的传导渠道。也就是说，未来央行公开市场操作，降低MLF，而LPR盯住MLF利率，并最终降低企业融资成本。

因此，未来银行中期融资端的成本会走低，实体贷款成本也会下降。当然，这个政策针对的是实体企业融资，不会对按揭贷款有利好。而且，近期国家在夯实资金和楼市之间的“防火墙”。但间接来看，银行融资成本降低了，钱便宜了，按揭利率自然会受益，至少上涨的慢一点。另外，实体融资渠道畅通了，实体贷款回升了，按揭贷款也就不必再受规模限制了，利率反弹的压力也小了。而且，首套房利率上升不符合“房住不炒”、不符合支持合理需求，保持楼市稳定的大政方针。因此，按揭利率反弹，这只是短期内的权宜之计。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

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