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贷款定价机制大调整 房贷利率还会上升吗?

 

1. 优惠按揭利率,未来是稀缺品了
 
近期,房贷利率连续两个月反弹。CRIC调研数据显示,继6月首套房利率今年以来首次反弹,7月18个重点城市首套房贷平均利率5.55%,环比上涨0.13个百分点;二套房贷平均利率5.95%,环比上涨0.2个百分点。也就是说,现在首套房贷利率要在基准利率上,上浮13.3%。
 
问题是,仅仅在2-3年之前,很多地方的首套房贷利率普遍还有8.5折的优惠。但现在,首套房利率都已上浮10%以上,可见楼市的调控已全面覆盖,刚需也难以幸免。房价越高,利率上浮给月供造成的压力越大。200万的贷款,从8.5折变为上浮13.3%,每月的月供将增加1500元左右。
 
所以,前几年拿到优惠利率贷款的客户,奉劝一句,即使有闲钱,也别还贷款了。未来不刺激楼市了,优惠利率可能是稀缺品了。利率低于4.90%的按揭贷款,相当于银行给你补贴。因为,目前作为贷款定价基准的MLF(中期借贷便利)已达到3.3%,银行综合融资成本贴近4.9%了。
 
2. 利率反弹,金九银十要凉凉
 
眼下,全球宽松、美联储降息,我国货币宽松的掣肘没有了。政治局会议说,“经济下行的压力加大”。于是,新一轮宽松箭在弦上,但资金一定要流向实体经济。为此,国家建立贷款市场报价利率(LPR),希望打通公开市场利率与实体融资利率的渠道。但对楼市,定向加息已启动。
 
楼市越火爆的城市,首套房利率反弹越明显。7月份,13个城市首套房利率上浮10%-20%,南宁、苏州因房地产市场热度不减,首套房贷利率上浮比例在20%以上。与此同时,部分银行阶段性停贷。比如合肥,迫于信贷额度紧张,光大银行和民生银行现已暂停房贷业务(下表)。
如果对影响楼市成交量的变量排序,第一无疑就是按揭利率。笔者判断,在银保监对按揭贷款启动额度控制的情况下,6月份开始的按揭利率回升,至少会持续到今年10月份。因此,深圳等热点城市的楼市交易量,也将彻底告别今年二季度的回暖,金九银十看得见的“凉凉”。
 
3. 脱实入楼,按揭利率成牺牲品
 
记得今年5月份之前,按揭利率上浮幅度不断下降。当时就有判断,年中6-7月份将有望继2016年后,再次出现首套房贷款优惠利率。但不成想,6-7月份却迎来了利率“V型反转”。为什么会出现这种情况呢?原因就在于,资金“脱实入虚”之严重,超出了管理层的预期。
 
去年,金融整顿的力度很大,去杠杆,整顿影子银行,金融大鳄被抓,银保监合并(监管险资和信托资金进入楼市),目的在于构建资金和楼市的防火墙,打通资金和实体的渠道。“堵住后门”,正门可以开了。于是,此后国家多次开启定向降准降息,央行在公开市场也净投放。
 
成果怎么样呢?我们看看数据。7月份,各项人民币贷款一共1.06万亿,居民中长期贷款4417亿占比超过40%。如果考虑到居民短期贷款,很多也是拿来付首付,意味着过半贷款给居民买房了。贷款投入实体有多少呢?6-7月份,企业新增中长期贷款占比分别仅为23%、28%。
 
4. 这个锅,不该按揭来背
 
一方面,PPI(工业生产价格指数)不断下跌,出口形势越来越严峻,基建方面的“城投贷”被严格限制,实体企业本身的贷款需求也比较弱;另一方面,出于盈利考虑,银行也不太愿意把资金投放给实体企业。所以,投向实体的新增贷款占比下降,这是供需两方面影响的结果。
 
但是,房地产则不同了。调研显示,各地对房地产的依赖,到了史无前例的地步,各种托底政策不一而足,典型的就是各地屡屡上演的房价“下跌未遂”,国企给土地市场撑腰等等。加上,稳字当头,“稳地价、稳房价、稳预期”上升为楼市的顶层战略,被市场解读为最大的政府托底。
 
于是,银行按揭贷款作为优质业务来开拓,而符合“四三二”条件的大中房企开发贷款(四证齐全、30%资本金到位、二级资质),银行也愿意争取。实体贷款占比下降,而地产贷款占比反弹,看上去地产挤占实体资金,这是按揭贷款收紧额度、利率反弹的主要考虑。管理层认为,房地产占用了太多的信贷资源。“不把房地产当作短期刺激经济的工具”,也是给市场传达信号,信贷资源不能过多投入地产。但是,实体贷款需求低迷、贷款供给利率高,也不容忽视。
 
5. LPR来了,按揭利率还会上升吗?
 
另外,银行确实给实体的贷款利率偏高。目前,在商业银行发放的三大类贷款中,票据利率平均是3.64%,而居民房贷平均利率是5.53%,而代表企业贷款成本的一般贷款利率为5.94%。也就是说,企业的贷款成本是最高的,即便居民房贷利率上浮20%,也要比实体贷款的利率低。
 
近期,央行推出了贷款市场报价利率(LPR)。贷款利率报价基准,按照中期借贷便利(MLF)利率加点形成。MLF是央行提供中期基础货币给商业银行,调节银行中期融资成本的货币政策工具。事实上,这就是在打通央行从“宽货币”向“宽信用”的传导渠道。也就是说,未来央行公开市场操作,降低MLF,而LPR盯住MLF利率,并最终降低企业融资成本。
 
因此,未来银行中期融资端的成本会走低,实体贷款成本也会下降。当然,这个政策针对的是实体企业融资,不会对按揭贷款有利好。而且,近期国家在夯实资金和楼市之间的“防火墙”。但间接来看,银行融资成本降低了,钱便宜了,按揭利率自然会受益,至少上涨的慢一点。另外,实体融资渠道畅通了,实体贷款回升了,按揭贷款也就不必再受规模限制了,利率反弹的压力也小了。而且,首套房利率上升不符合“房住不炒”、不符合支持合理需求,保持楼市稳定的大政方针。因此,按揭利率反弹,这只是短期内的权宜之计。
 
原创作者:李宇嘉
微信公众号:李宇嘉地产笔记



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