近期，国家统计局发布今年1-7月份房地产数据。前7个月，全国房地产开发投资同比增长10.6%，增速比1-6月份回落0.3个百分点；房屋新开工面积同比增长9.5%，增速回落0.6个百分点，回落幅度比1-6月份扩大0.2个百分点。今年以来，这两个指标累计增速均连续3个月回落。1-7月份，开发企业土地购置面积同比下降29.4%，降幅比1-6月份扩大1.9个百分点。从房地产上游（拿地、开工和投资）来看，二季度以来热点城市房地产调控和融资“双紧缩”的效果开始显现，开发企业拿地和新开工的积极性都明显下降了，导致开发投资增速下降了。

但是，商品房销售表现出了明显的“韧性”，这超出了市场预期。1-7月份，全国商品房销售面积同比下降1.3%，降幅比1-5月份收窄了0.5个百分点，改变了今年4月份以来，商品房销售面积累计同比增速连续负增长的局面，而7月单月的销售增速，也从6月份的-2.3%逆转为1.2%。事实上，8月初各大媒体披露的开发商销售数据显示，7月份百强房企销售业绩环比6月下滑近30%。于是，业内普遍认为，调控政策再次收紧，致使对市场的预期将下滑，再加上6月份按揭利率今年以来首次反弹，按揭贷款再启额度控制，7月份全国商品房销售或将会明显下滑。

但是，商品房销售出乎意料地反弹。笔者认为，未来销售还会保持一定“韧性”。2014年以来，“去库存”及“一城一策”的政策基调一以贯之，房地产市场整体分化的同时，在售库存水平也明显走低，这是商品房销售保持“韧性”的原因。首先，国家统计局公布的7月份待售面积为49876万平米，同比下降8.4%，已连续31个月下行，绝对值已降至2014年以来的新低，也就是降到了“去库存”政策开始时的水平；其次，根据克尔瑞的统计，7月份29个重点城市中，近7成城市在售库存消化周期处在12个月的正常范围内，杭州、宁波和武汉等不足4个月。

4月份以来，调控政策再次收紧，重点在开发企业融资端。比如房地产贷款启动了额度控制，开发商直接融资（境内债券、海外债）、信托等全面收紧，委贷、私募“假股实债”支撑的土地前端融资被叫停。开发商资金面临前所未有的压力，而2015-2018年市场回升时期的大规模密集融资，也到了偿还的时候。因此，未来开发商“高周转”策略还将被奉行，新入市项目的定价将更为理性，以保障排在经营目标首位的现金流安全。在市场在售库存较低的情况下，经历了2015-2017年严厉调控的热点城市和区域，将轮动式地进入了需求端的触底或平稳期。

另外，近年来国家一直在推进都市圈战略，包括粤港澳大湾区、长三角城市群、长江中游都市圈、成渝都市圈等等，而郑州、武汉、西安、长沙、贵阳等中西部城市，在打造“强省会城市”、区域经济中心等方面的形势喜人。未来，这些区域和城市将成为我国经济的“增长极”。值得注意的是，在人口、产业、交通、公共服务和规划等协同发展背景下，这些热点城市房地产有效供应的区域也扩大了，也将是全国楼市稳定的“压舱石”。比如，上半年珠三角9个城市新建商品住房交易面积和金额，同比分别增长0.9和10.1%，增速比第一季度提高1.0个7.6个百分点。

国家统计局披露房数据，也佐证了这一点。1-7月份，东部地区商品房销售面积35317万平方米，同比下降4.2%，降幅比1-6月份收窄0.4个百分点；中部地区商品房销售面积25106万平方米，下降0.1%，降幅收窄0.4个百分点；销售额17966亿元，增长6.7%，增速加快0.6个百分点；西部地区商品房销售面积24613万平方米，增长2.8%，增速加快了0.5个百分点；销售额17760亿元，增长9.3%，增速加快0.9个百分点。可见，除东部发达区域外，随着传统产业内迁、人口回流、“新一线城市”崛起，我国新兴都市圈、“强省会城市”也将成为区域增长极。

因此，顺应都市圈战略，人口向都市圈、热点城市迁徙的趋势。特别是，基于资源和公共服务跟着人口走，各大城市主政者以优质服务“抢人”，国家在房地产政策上积极开启供给侧结构性改革。一方面，都市圈、一二线热点城市努力增加土地供应，满足流入人口的住房需求。根据克尔瑞统计，上半年一线、二线城市经营性土地成交面积同比分别增长了20%和9%。同时，热点城市加大存量土地盘活，近期深圳、武汉、合肥等加大闲置土地（批而未供和开发商囤地）的清理力度。上半年，在供地放量的基础上，深圳出台《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》，明确因企业自身原因闲置满1年，或因企业自身原因经过闲置土地处置再次闲置的，无偿收回。

另一方面，在“一个定位（房住不炒）、两个体系（市场+保障）”的顶层设计下，国家正在积极构建“租购并举”、“先租后买”、合理改善的住房新制度，打造梯度住房消费模式。在都市圈战略和消费内需主导的城市化“下半场”，新市民、外来人群、城市居民无房户以及基于美好生活诉求的人居空间改善，将是需求主体。另外，我国城镇化存量住房供应品质有待提升，比如成套率、有独立厨卫（安装抽水马桶）、有电梯、有规范化物业管理的社区和房屋比例，均有待提升，老旧小区改造，社区智能化将如火如荼，这些都将有助于商品房销售保持强大的韧性。

原创作者：李宇嘉

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