1.

城市蝶变

过去，谈起东莞，大家（特别是外省人）脸上是神秘和诡异的表情。2008年金融危机后，东莞赖以生存的全球“大车间”一夜清空；2014年初，力道千钧的雷霆行动，撕掉灰色标签。东莞GDP增速从2008年的17.2%降至2009年的1.6%；2014-2015年比2013年下降3个百分点。

不必遮掩，每个国家、城市、人，都有自己的过去。大谈民主自由的美国，不敢直面对待印第安人的过去。开放初期是草莽的，最前沿的东莞，以金钱价值至上，挖掘人口红利，这是长期极度贫困后获取“第一桶金”的无奈之举。摩的飞车党、“代工制造”都是发展的代价。

2009年扩内需，东莞没有央企、国企依赖来做大项目；夹在广深这两个经济璀璨的超大城市之间，转型也很艰难。但仅仅数年时间，东莞涅磐重生，不再是“东莞塞车，全球缺货”的那个血汗代工，而是全球智能科技和人居融合之城的新东莞，这是东莞最值得所有城市学习的精神。

2.

产业蝶变

之前，笔者曾写过一篇文章《东莞何以跨入“新一线”城市？》,讲的就是东莞实现蝶变和重生的案例。再重复一遍，东莞不再是“代工之都”、“血汗工厂”，过去10年，东莞的ODM（原始设计制造）+OBM（自有品牌生产）产品出口比重，从2009年的40.8%提升至75.3%。

硬实力，体现在全球通信技术、智能手机、无人机等领域的“东莞地位”。截至2018年，东莞高新企业达5798家之多，国内已经仅次于北上广深，排名第五位，比同为出口导向、台资密集、下辖一堆百强县的苏州多出300多家，更将杭州、天津、武汉、成都和南京等强省会摔在后面。

除了制造业，东莞也是研发之都，近年来研发投入占GDP 2.5%左右，居全省第三（排在广深之后）；工商登记注册突破100万户（每8人拥有一家企业），两个指标均排在显赫的广深之后；高技术制造增加值占比（50.5%）首次突破50%；民营经济占工业产值半壁江山。

3.

服务蝶变

真正的蝶变，是物质文明和精神文明双丰收。2017年，东莞实现全国文明城市“四连冠”，首次获得象征综治工作最高荣誉的“长安杯”，成为全国第九个版权示范城市，中国十佳会展城市。目前，不管看交通、绿化、科教等单项，还是综合实力，东莞都可排到全国前10位。

什么是好城市？商业机构眼里，拿经济商业导向的冷冰冰的指标衡量。城市是人的城市，好城市是“来了的人不想走”，“没来的人想来”，“生活舒适便利”。为此，东莞干了2件事情。一是10年前，在国家提出“新市民”之前，东莞就提出了“新莞人”，政府下设“新莞人服务局”。

2008年金融危机后，一夜空城，没有哪个主政者像东莞政府一样，情真意切、刻骨铭心地体会到，占城市人口70%的600万外地人，对于东莞是何等重要。外资撤走没关系，有长期代工制造留下的产业基础，留住人就留住青山。新莞人入户、上学、缴社保等权利，一项不能少。

二是2018年初，《东莞推动非户籍人口在城市落户实施方案》发布，“积分入户”改为“社保居住”入户，即参加城镇社保满5年且办理居住证满5年即可入户。回归了城镇化本源，只要照章纳税，就是城市一份子，理应不附带任何条件入户。政府应基于美好生活诉求，提供公共服务。

2018年，东莞在校小学生达到80.35万，超过上海，年复合增长4.5%，在全国排第4位。夹在广深两个人口吸附能力极强的城市之间，东莞靠的是就业机会、低生活成本，32个街镇均衡发展、各具特色，优质公共服务吸引用脚投票的人。目前，东莞9所中学进入广东最优中学排行榜。

4.

外来人口占比冠绝全国

东莞没有动辄几百米高的高楼大厦，没有光鲜的CBD，但东莞有人。有人，在过去可能是负担，但在人口红利衰减、“抢人大战”的今天，就是财富。2018年，东莞常住人口839万，位列地级市第一，与南京（常住人口为843.62万人）、宁波（常住人口为820.2万人）等城市相当。

神奇的是东莞的外来人口。城市外来人口排行榜中，东莞仅次于北上深，位居全国第四，比第5位的广州高出一百余万。更神奇的是，东莞外来人口占比排第一，外来人口占常住人口的比重超过75%。也就意味着，在东莞每4个常住人口中，就有3个是外来人口。

5.

制造业是最大优势

经济也好、楼市也好，投资城市也好，“长期看人口”。但凡人口流入多，各地、各国人口混杂的城市，经济会很好，国际上如纽约，国内如沪深。愿意到大城市打拼的，都是有梦想、干劲十足的人。《2018胡润全球富豪榜》，东莞富豪创造能力上表现出色，是大中华区富豪排第16位的城市。

东莞集聚人口和财富，除了政府“以人为本”推动城镇化，让东莞变成了“想来的城市”。更在于，东莞是珠三角、大湾区制造业“心脏”。大湾区规划中，30次提到“制造业”，可见粤港澳大湾区发展的“脊梁”就是制造，而东莞是当仁不让、享誉世界的国际制造中心。

有产业、有服务，还有珠三角广深外其他7市无人能比的区域优势。东莞地处珠三角最发达的珠江口东岸，“左拥广佛、又抱深惠”。无论是早期的珠三角，还是现在的粤港澳大湾区，东莞区域优势始终很好。广深高速最长的一段在东莞，大湾区互联互通，最大的受益者也是东莞。

6.

东莞楼市的未来

有前面铺垫，楼市前景一目了然。像惠州一样，站在大湾区、深莞惠一体化背景下看待东莞楼市。深圳像一只裹得紧紧的肉粽子，憋得向外流油。深圳对人口吸引力很大，但无奈胃太小，向外纾解。有产业基础、有配套服务、有区位优势，有轨道连接的东莞，最受欢迎，比如松山湖等、东部产业带，已成为深圳产业的自然延伸。跟上产业步伐，这是地产的前途。

湾区“大连通”时代，连接效率最好的，自然是东莞。2020年，东莞轨道交通将形成6条运营线路，左连广州、右连深圳。广深科技走廊，这条大湾区的金腰带，中间就是东莞松山湖和滨海湾新区（上图），而东部是承接深圳宜居需求的优选，这两块地方深深地楔入了深圳的腹地，也是东莞成交量最大、房价最高的区域（下图）。

长期代工、32个镇“抢招商”，产业地多、住宅地少。加上没有下辖县区、32个镇的独立性又太强，造成东莞是珠三角深圳之外最缺地的城市，开发强度超过45%，商住地供需连续3年处于低位。先前握在地主手上的地，释放殆尽，供地瓶颈无解。上半年，东莞新房成交创下7年来新低，表现远逊于珠三角其他城市。为何？过去几年没有供地，供应制约成交。无怪乎，上半年“逢有拍地、必被锁定”，可见“抢地”之疯狂。东莞学习深圳，搞起工业区改造，未来新建商品住宅少了，公寓等类住宅多了。待产业成型了，城市和楼市都将上台阶。

 原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记