惠州楼市，还有未来吗？-李宇嘉的财新博客-财新网

1. 惠州，一个楼市奇特的城市

谈到楼市，不能不说惠州这个奇特的城市。珠三角楼市光鲜这几年，惠州也沾光。房价从2015年的6000元涨到现在的13000元。但是，从涨幅看，最受深圳润泽的惠州，楼市却跑输几乎珠三角所有城市，包括与深圳连接远没有惠州那么便利的中山。近几年，惠州楼市疲态尽显（下图）。

2014年，全国楼市最低潮时期，珠三角唯一的鬼城，就在惠州的大亚湾。当时，各路媒体跑到大亚湾，数一数晚上亮灯的有几家。我一个朋友供职的惠州本地开发商——光耀地产，曾经的全国百强房企，没等到2015年的楼市反弹，就差一口气，倒下了，破产事件惊动全国。

这几年，惠州楼市的供需两端，将高举高打做到极致，非超级大盘不供应。比如，1000万平米的金融街巽寮湾，500万平米的合生滨海湾，460万平米的中信新城、200万平米的碧桂林园十里银滩，150万平米的龙光城等。论体量，这几年惠州已超过佛山，成为珠三角的老大。

2016-2018年，惠州卖了47万套房子，这个成交量比深圳、东莞、中山、珠海加起来还多。未来，楼市进入又一轮回调期，一直被诟病没有产业、人口支柱的惠州，被上世纪90年代的地产危机重创（重灾区是海南、惠州、北海），是否又会像2014年那样陷入“鬼城”的境地？

2. 媒体看空惠州的三点理由

近期，几篇公众号文章看空惠州。理由呢？老三样，一是供给量太大。2018年底公开信息显示，惠州已出让未开发的土地高达7.87万亩，相当于五千多万平米，单碧桂园囤积的土地就超过千万平米。根据链家的数据，惠州惠阳目前在售新盘87个，大亚湾新盘125个。

隔壁的东莞，莞城在售新盘13个，临深的凤岗新盘16个，虎门镇新盘19个，长安镇新盘5个，加起来不到惠阳和大亚湾的1/4；二是需求孱弱。占惠州新房供应量80%的惠阳和大亚湾，常住人口只有103万。粗略匡算，还得200万人口，才能把这两个区域十几个大盘填满。

三是惠州与深圳的互联互通，效果没那么好。城市相连，并不代表就可以实现跨城通勤。从临深的龙光城到福田中心区，直线距离50.2公里，换算成实际距离，大概65公里左右。天天开车通勤，这并不现实；即便轨道交通连接，考虑到换乘成本，这也是难以容忍的煎熬。

3. 惠州楼市，要站在更大范围看

冷酷的现实摆在面前，何去何从？我们要站在更高的角度看待。刚刚IPO上市的新力地产，总部在南昌，项目重仓两个城市，一是大本营南昌，第二就是惠州。为了增加土储和业绩，上市前老板考察了很多城市，一眼就看重了惠州，砸重金拿地。惠州房企的朋友对我说，现在全国TOP30的房企，基本上都进入惠州了，且集中在这两年，土储500万平米的有好几家。

如果从惠州本地的人口、产业，潜在的住房需求看，绝不能支撑这么大的供应。嗅觉灵敏的开发商，为什么看好惠州？还要从深圳说起。不像北上广一样，没有发展积淀、作为改革试验田的深圳，撑得起一个大城市，但绝对撑不起一个大都市圈。常住人口1300万、实际人口已超过2200万的深圳，每年的新房销售量只有300万平米，存量二手房不到200万套。

这个规模，只有广州的1/3。要知道，广州每年的新房成交量，高达1000万平米。而且，广州隔壁的佛山，作为广州楼市的“第二战场”，每年新房成交量也在1000万平米左右。广佛加起来，每年新房成交量超过2000万平米。广佛相比深圳，有两个优势，一是住房自有率高（广佛都超过60%，深圳只有33%）；二是房价低（广佛住房均价只有深圳的一半）。

这说明什么？人口规模和广州差不了太多，但房价更高、人口更年轻（平均年龄33岁）、需求更旺的深圳，其楼市的主战场，必然要转移到旁边的惠州、东莞。因此，要站在都市圈框架下，看待惠州楼市的未来。深圳有能力打造深汕新区，其所经过的惠州必然是最先受益的区域。“深圳+惠州”，合计1800万的新房成交，才是这个大区域整体市场的合理体量。

4. 经济和楼市的增长极

大湾区建设，告别了省域主导下踌躇不前的状态，上升到了国家战略。过去“一亩三分地”的本位主义思维要抛弃了。同时，大湾区、长三角等几个都市圈是我国的主要“增长极”，这几个增长极稳住了，中国经济就稳住了。因此，未来人口和楼市的主战场，就在这几个增长级。

而且，大湾区产业分工协作基础好、每年流入人口100万。对于能够将人口流入、地产发展、产业向好、都市圈建设等协同起来的区域，国家鼓励土地供应、住房发展。一方面，这是稳定全国楼市体量、避免大起大落的支柱。另外，这是有效需求，能支撑都市圈建设（如轨道交通）。

5. 惠州楼市的未来

国家已经明确，短期不靠地产刺激经济，但长期呢？地产依旧是支柱产业，只不过不再“工具化”了。与产业、人口、交通、城镇化协同，回归实体经济，这是国家指明的房地产发展路径。相比广佛同城，深圳与惠州、东莞的一体化程度并不高，但这也意味着潜力很大。

大家要注意，惠州是珠三角土地开发强度最低的城市之一，其开发程度仅9%，而深圳东莞均已超过45%，佛山、中山、珠海超过30%，广州超过20%。在此意义上，惠州未来的产业和人口容纳量，远远超过东莞和中山，其经济发展的后劲，在深莞惠城市圈中最高，开发的重点也在这里。

未来，惠州有5条轨道交通对接广州、8条轨道交通对接深圳、2条轨道交通对接香港、4条轨道交通对接东莞。相比较，中山和深圳只有一条跨海大桥连接，连接的广度和深度，都不如深惠。为何？因为只有惠州还有大量低成本的空间，产业、住房、人口要向这个区域转移。所以，未来惠州的楼市依旧有空间、需求潜力还很大。当然，这并非是说惠州房价未来要涨多少，而是说增量需求和供应的空间很大。稳房价战略下，热点城市房价都将窄幅波动，都别指望大涨。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

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