买房，不要再信仰区域规划了-李宇嘉的财新博客-财新网

1. 凡规划，必利好楼市

周六，去深圳参加了一个房地产的论坛，探讨某新区楼市投资的价值前景。与会的嘉宾，都在大谈新区规划前景是如何宏伟，并配以漂亮的规划图，电子笔所到之处，商务中心区、汽车产业城、文化创意园、特色小镇、轨道交通等等靓点多多。结论呢，当然就是前景一片大好喽。

粉丝们，也不知道这些规划是怎么传导到房价上涨的，但大家约定俗成地认为，有这些规划，就有了想象空间，未来房价就上涨了。这个新区，有浓墨重彩的2大功能区，就是高铁站周边的商务核心区和北边的科技核心区。问题是，商务区也好，科技园也好，怎么会利好房价呢？

2. 规划的空间，可能已过剩

给出的逻辑就是，招商引资、科技企业入驻，就内生出了对周边住宅的配套需求。不过，站在深圳全局来看，商务区、科技园等，可能已过剩了。前一阶段，高力国际、第一财经等媒体报道，2019年上半年，深圳甲级写字楼空置率达23.3%，前海写字楼空置率高达65.7%。

尽管深圳官方辟谣，“没有的事”，新设企业数还在高位，人口还在流入，深圳依旧是国内最被看好的城市。但是，近期深圳大力度对前海入驻企业给予租金补贴，还是折射出不可言喻的困境和尴尬。近年来，除了原有的南山、福田等老中心区外，深圳还打造出了四大总部基地，加上外围的龙岗、龙华、宝安等，都在建设新中心，写字楼总量过剩是铁定的事实。

3. 写字楼需求在迅速低迷

更关键的是，写字楼的需求在迅速低迷。过去，资产泡沫横行，融资宽松，P2P、私募、创业公司、地产等，都是高端写字楼的需求“大户”，不入驻这些写字楼，都不好意思谈生意。但现在，杠杆褪去、融资收紧，金融和地产开始慢慢挤泡沫，“撑面子”的事多数人不干了。

另外，创业公司为节约成本，都开始缩减办公空间，甚至干脆搬到家里办公，居住办公一体化，成本更低、更节约时间。而且，传统产业园区转型，各种众创空间（比如We work）、共享空间、远程办公等更简约的办公方式的出现，让那些高租金的写字楼显得“中看不中用”。

4. 规划不落地，虚高的房价怎么办？

所以，即便是像深圳这样的城市，无论哪个新区，该有的规划（总规、空间、产业和交通等）都有了，写字楼都建好了，再靠规划概念、想象空间刺激楼市，不太可能了。下一步，关键是规划能否落地，能否把企业装进那些园区里、写字楼里，最后才是对配套的住宅需求。

如果这些规划不能落地，园区招不来企业，靠想象空间透支的房价虚涨，是不是要吐出来一部分呢？事实上，过去几年各个新区都在做规划，都在靠规划概念、想象空间支撑卖地卖房、支撑高房价。现在，产业空间足够了，关键是能否兑现现金流，兑现不了麻烦就大了。

5. 新区规划，已将房价推至历史高位

对住房来讲，新区规划的无限想象，已将房价推到史无前例的新高位，导致需求“被挤压”。2019年上半年的深圳楼市，有一个很大的变化，新房成交往更外围的光明、沙井和坪山等4万元的低价区域转移。传统的刚需置业主力区域，龙华、宝安中心区，与特区内一起“豪宅化”了。

2019年上半年，深圳新房市场90-144平方米的户型面积段增加到45%，较去年同期增加了15%（下图）。上半年成交持续火爆的刚需盘——万科星城、勤诚达正大城、华强城等主力户型均在90-144平；上半年入市的豪宅项目半岛城邦、新天鹅堡三期主力户型也在此面积段。

因此，未来龙华、宝安的中心区，由于高房价，住房购置也将不得不以改善型需求为主导。相比刚需，这类需求更关注小孩的教育，周边生活和通勤的便利程度，社区的成熟度，周边的景观人文等等。笔者对深圳这几个区域都比较熟悉，从满足改善来看，与特区内的差距还是较大的。

6. 买房，可以精挑细选了

刚需开始向更远的外围转移，向公寓转移；中心区内“豪宅化”，换房需求主导。再加上，未来房价涨幅趋缓，上涨收益敌不过成本，二手房交易税费高企，平均客单的交易周期会延长，也就是刚需换房周期拉长，二次换房周期也会拉长（甚至不换了）。即便是换房，也会挑三拣四、挑肥拣瘦。因为，有大把房子让你挑、大把时间供你挑，未来是买方市场。

所以，那些做了很多宏伟规划的新区，当你的规划兑现不了的，产业引进不了，必然的结果就是，因为现金流不足的制约，周围的公共服务和配套设施无法补足。挑剔的需求就会“用脚投票”。当然，没有产业，不妨碍你成为“睡城”，但“睡城”的代价就是交通拥堵。

同时，睡城会让教育等公共服务更加不足（因为新区财政没钱），让本来就在配套上有短板的新区捉襟见肘，这是一个恶性循环。当然，过去大家更关注房价涨了多少，掩盖了配套的问题。由于地方政府“稳房价”，这个负反馈过程才刚刚开始，不过大趋势是不可逆转的。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

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