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房价“跑路”的难言之隐

 

1. 房价“跑路”啦
 
调控五花八门,什么都见过。但是,让房价“消失”这种做法,真心没见过!近期,各路媒体都在报道,深圳楼市唯一官方背书,素有“深圳楼市晴雨表”之称的深圳市房地产信息平台,从4月份开始,就不再公布新房和二手房成交金额,媒体也无法据此计算新房二手房价格了。
 
也就说今后,深圳官方平台完全和国家统计局同步,只有新房、二手房价格指数。大家可能不知,早在2009年,因为公布当年全国房价上涨1.5%,国家统计局被媒体批的厉害。于是,从那以后,国家统计局也不再公布商品房均价水平了,改为70个大中城市房价指数了。
 
2. 赞成深圳的做法
 
其实,国家统计局没有错,如果把经适房、限价房、商品房全部算在内,2009年房价确实只涨了1.5%啊!问题是,这个1.5%没有太大意义。同样的逻辑,深圳住建局说的也是对的:深圳市场规模有限,价格易受结构性影响,直接公示价格信息不能很好反应市场真实情况
 
每年,深圳新房成交大概300万-400万平米,仅占全部住宅(新房和二手房)成交的35%。再考虑商务公寓(成交量大概是新房的1/3)和人才住房,新房成交占比更低。因此,少数单价高、体量大的新盘(500套的新盘在深圳就是大盘了)入市,新房均价一下子就拉高了。
 
比如,类似华润城、海上世界双玺、悦府等集中在南山区的一大票豪宅,针对的群体也是深圳的一小撮富豪人群,与全市2000万人口中95%以上的普通人无半毛钱关系。它们入市,拉高了全市价格,这有意义吗?所以,我赞同深圳地方政府不再披露新房均价的做法。
 
3. 这样的价格,跑了也罢
 
不过,教科书经常说,价格是市场经济无形的手,是市场配置资源的准绳。没有了价格,房地产市场从何来?但你要知道,从2016年10月开始,在深圳官方平台查看房价信息,几乎就是一条直线,连心电图该有的脉冲都没有。房价长期稳定在5.4万,上下幅度波动几百元。
 
实际上,大家都明白,这个新房价格是做出来的。也就是,高价盘与低价盘搭配网签和入市。搭配不了的高价盘,就延缓入市。试问,这样的价格信息,还是市场化的价格信息吗?还有配置资源的信号意义吗?所以,与其再发布这样没有意义的价格,还不如干脆取消的好。
 
4. 难言之隐,一跑了之
 
问题是,尽管失真,但失真已经两三年了,2017年不取消,2018年不取消,为何今年取消呢?一是因为,2016年10月以后房价“环比不增长”的调控令下,出现了诸多乱象。于是,去年10月份住建部、国家统计局联合发了一个文,要求各地不得人为操作数据、数据造假。
 
各地愈演愈烈的数据操作、“双合同”、“精装修维权”,就是典型的例子。当然,一刀切的限价,没有考虑到2016-2017年地王、高地价横行的现实。于是,2018年为了消化这些高价地,各地被迫“做数字”。但是,从2019年开始,挥别过去、另立炉灶、正本清源。
 
二是2016年以来,深圳的地价不断走高,房价水涨船高,低价盘越来越少,采取“高低价格搭配网签”的做法,越来越行不通了,而且给自己套上沉重的枷锁。既然数据没有意义了,而深圳自媒体猖獗、“为我所用”的肆意解读,不流于引导预期,还不如取消的好。
 
5. 房价,不再主导住房资源配置
 
再说,深圳未来的新增商品房只占40%了,这是个小众市场。因此,新房价格的代表性就较差了,它也不是资源配置的准绳了。未来,“房住不炒”、租售并举、回归居住属性、纠偏过去20年过度市场化,这是顶层设计,住房资源配置不再是市场化,而是公共产品导向。
 
所以,价格“跑了”也不要上纲上线。当然,商品房还非常重要。未来,楼市全面输血实体经济,深圳60%的非商品住房(保障房、人才房及配套),要靠商品房来配建。所以,商品房价格高一点没什么大问题。毕竟它只有40%,价格高对居民影响不大,但对实体的贡献大。
 
6. 广州也一样,指数更客观
 
广州也是一样的。从去年7月起,广州不再公布新房网签均价了,取而代之的是“城房指数”,也就是采用同质可比的特征价格法,比较同质楼盘本期与上期成交价,计算涨幅。也就是,以后媒体和业内无法基于官方平台“阳光家园”的成交数据计算和披露广州房价了。
 
因此,未来广州和深圳都将采用国家统计局的价格指数。客观讲,指数更公允,也是国际惯例,比如美国的凯斯-席勒指数。基于“同质可比”(同品质、同片区、同户型)计算的房价指数,消除了房屋的异质性,更能反映市场整体走势,也是全球房价披露的一般规则。
 
7. 百姓看的价格水平,去哪里找?
 
对百姓而言,房价指数太抽象,还是均价水平更直观、更实用。像国外那样,将城市划为几百个片区,由行业协会或头部中介企业发布片区房价,对买房更有帮助,也是利民之举。目前,由于诚信体系尚待完善,行业自律和社会组织建设滞后,具有公信力的行业协会、中介机构比较少。
 
这是一个过程,也是房地产行业走向成熟的标志。另外,对于房屋面积,深圳未来将以交付后实际勘测为准,而非预售为准,也是基于近年来“偷面积”、“高赠送”频繁而考虑。过去信息很乱,连合理的房价水平、实际的住宅面积,都搞不太清楚,现在开始回归了。基础信息准确,行业管理才有依据。
 
原创作者:李宇嘉
微信公众号:李宇嘉地产笔记
 
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