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高档Mall客均消费仅88元,买不起还是攒首付?

1.

近日,赢商网发布《2018年深圳购物中心经营大数据》,统计万象城、Coopark、益田假日广场、海岸城、欢乐海岸、KK Mall等11个大Mall,2018年的经营数据。在深圳人眼里,不管是论档次,还是体验,高大上的这11个MLL,可都是奢华的消费场所。不过,尽管每个Mall年度都有10亿-40亿的营业额,但11个Mall的平均“客单价”计算了一下,大概是88元!

 

我没看错吧!

平时逛街,总感觉,这些商场里,一件衣服动不动就几百上千,随便吃点什么就几十上百。总之,东西都太贵。不料,这一年下来,大家平均客单价竟不到100。比如,万象天地,应该在这些购物中心中名列前茅了,甚至能排上第一第二的,但是客单价却只有72,真是让人大跌眼镜啊!

 

2.

房子也让你惊呆!

前几天,我参加一个基金公司的活动,公司高管告诉我,他们这种收入水平的,也买不起房子了,因为深圳的房子,动辄就要800万以上。我说,绝不是这样的,是因为入你法眼的房子,都是这个价位的。拿占成交量68%的二手房为例,近几年深圳房子成交中位价在350万左右。

 

从下图看,深圳350万左右的房子占比51%,低于500万的房子占比72%。今年1-2月,成交价低于500万的房子占比73%,低于350万的占比近一半。甚至,还有21%的房子成交价低于250万。有朋友纳闷了,这年头,深圳还有低于250万的房子吗?有,“老破小远”,刚需上车全指望它们了。

 

我们再看“魔都”人民,是不是也这么憋屈。前几天,我看了卢俊的一篇文章,讲到上海当前挂牌二手房源,中位价为340万,月供大概为1.1万元。你看,上海和深圳是一样一样的。住房基尼系数太大了,“二八现象”(甚至“一九现象”)很明显,多数百姓还处在低端消费上。

 

3.

不奇怪,上海人民按揭月供中位数为1.1万元,按照月供收入比合理负担比例(不超过50%),家庭可支配收入要达到2.2万元,意味着税前收入要在3万元以上,估计超过一多半的家庭达不到。这就是为何?车厘子、苹果手机等,一线干不过三四线,因为三四线消费约束小、顾虑小。

 

在京沪深,即便收入水平高,但消费很难升级,因为消费的制约和顾虑太多。包括房贷、子女教育、车贷及日常费用、给老人寄钱、健身和再教育、生活网购等,这都是实打实的支出。一旦顾虑多了,消费时的心理压力太大。最后,即便腰包鼓了,也不消费,很多人想着怎么投资!

 

突然之间,消费开始理性起来。前几年迷恋苹果手机、SUV、奢侈品、茅台等,貌似一夜之间消停。2018年,苹果大中华区销售业绩下滑27%,SUV和茅台也卖不动了。现在,很多人一部手机用多年,要换也换个国产的;买车也不再被崇尚了,反而被认为是消耗品了。

 

一旦中高端市场满足了,再往下蔓延,收入的瓶颈就出现了,市场趋于饱和。这就是为何,近年来星巴克开店,越来越像麦当劳了(开始下沉)。一方面,确实高端市场饱和了,另一方面在开发商的租金补贴下,要干掉luckin。中泰首席经济学家李迅雷统计,国内10亿人还没有坐过飞机,至少5亿人还未用上马桶。市场再拓展,遇到的收入的阻力太大了。

 

4.

都在说,楼市回暖了。从数据看,确实回暖了。但尽管政策吹暖风、房贷利率回归基准利率,税费也开始调整,但回暖趋势太弱。因为,近两年所谓楼市回调,事实上是成交量回调,房价“高位盘整”,或者说没有下跌,这是对需求最大的阻碍,因为买不起。税费和利率省那几百元,杯水车薪!

 

以深圳为例,2月二手房成交量创历史新低,不足2000套。3月,尽管成交增长,但也是去年和春节前累积的一部分需求。近期,深圳楼市有个现象,就是中介都跑去卖新房了,提成高达2-3个点,也就是所谓的“二三级联动”。一套500万的房子,成交可拿到10-15万提成。

 

如果不是市场差,开发商会给到这么高的佣金比例吗?而且,去年底以来的回暖,新房市场靠的是开发商“让利”割肉,二手房市场靠的是5%-10%的溢价空间。若楼市真的回暖,成交量还会在“地量”吗?进一步讲,如果成交量连续“地量”运行,绝对支撑不了回暖的。

 

 

5.

所以,所谓的“回暖”,可能是人海战术托起楼市“小阳春”,也可能是套牢盘或中介烘托出来的。因为,2017-2018年购房的投资客,由于近两年房价未涨,现在基本被套牢了,急需脱手,因为不涨就是亏。2018年,深圳法拍房数量,较2017年上升50%。若楼市不明显回升,今年还会死掉一批。

 

微观楼市,市场信息的话语权,掌握在中介、自媒体、开发商手上。但是,无论怎么样,最后还得靠收入说话。刚需还会选择“老破小远”,这是个隔离的市场。改善型需求还未大规模入市,它起来以后,房屋流转率会加快,市场会好一些,但“一卖一买”的换房,杠杆还得增加、月供还得增加,最后还是回到收入的支撑上。

 

或许,大家节衣缩食地攒首付、供楼。但即便吃不好、穿不好,也要买房,这种激情下的楼市,如果又一次硬生生地被推上一个新台阶,这是多么可怕的一个事情啊!贝壳统计,80后中接近60%的人还在为首套房奔波,改善型购房占比仅为28%。试想,80后多大了?最年轻的也30岁了,最大的快40岁了。

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