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人口流动的约束解除,楼市“长期价值点”出现了!

1.

是不是,落户门槛降到零(像石家庄),就可以抢到人才、人口呢?

 

当然不一定了!

 

比如2018年“抢人大战”出招最猛的武汉、西安。2018年,武汉大学毕业生留在湖北当地的,只有27.98%;西安交通大学略好一点,2018年毕业生留在陕西的仅37.6%。

 

数据显示,2018年武汉和西安户籍人口分别增加20万和75万,最后能沉淀下多少呢?未来1-2年便见分晓。现在,别说内地了,就连香港、澳门同胞都可以自由在祖国流动了。因此,不能提供好的就业岗位、体面的收入,落了户还会背起行囊、用脚投票、说走就走。

 

2.

楼市和人口,都迅速进入了存量时代,房子总体够了、人口红利衰减了。存量时代的特征,就是资源再配置。从楼市看,二手房交易和租赁市场崛起,旧城改造风起云涌;从人口看,存量人口空间再分配,从小城市到大城市、都市圈,从就业和收入差的城市流入好的城市。

 

即便国家不要求放开落户限制(除少数超大城市),各大城市也要放开了。一来,为了社保缺口。有了年轻人和工作人口,就有了社保,才能给已退休的人发钱。社保缺口大的,主要是老龄化比重高的地方。而传统产业、国企份额大的省份,老龄化严重、社保缺口也大。

 

典型如东三省,河北(以钢铁、水泥、建材、医药为主打产业)也是。2016年,河北社保收支差额接近100亿,照此趋势,没有新增人口补上社保,余额(500多亿)未来5年就耗完啦,东三省更严重。

 

 

3.

二来,为本地产业发展寻找人力资本。有了人口,产业才有希望,消费和内需才能起来,税收和社保也才有着落。因此,未来除了一线和少数热点二线城市,绝大部分城市将像石家庄一样,取消落户限制。同样,未来城市之间的竞争,体现在对人口的吸引力,留得青山在(有人),不怕没柴烧(有产业)。

 

前有北京(通州-廊坊)、天津,后有雄安新区(未来将有1000万人),一边是强大的直辖市,一边是千年大计的国家级新区。再加上薪金优势不大,石家庄即便将户籍门槛彻底取消了,吸引人口流入,也未必有很大竞争力。

好在,形势比人强!

人跟着就业走、就业跟着产业走、产业跟着规划走。对石家庄来讲,未来打造京津冀大城市群范围的小都市圈,是唯一的发展出路。好消息是,北京正纾解非首都资源,京津冀发展框架下,北京定位是四个中心(政治、文化、国际交往和科技创新中心),雄安定位是科研、央企、教育等中心,天津定位是航运、金融创新和制造研发等产业。

 

除此以外,京津冀的制造业中心,应该在河北。基于产业发展基础,围绕石家庄错位发展制造业,才能让北京、天津、雄安的产业“不虚”,这也将是石家庄未来经济突围的唯一方向。在吸引人口流入方面,只要坚持产业错位发展,与北京、天津、雄安等构建完善的产业分工体系,借助产业“先入为主”,人口自然就会导入。

产业集聚了,收入和人口将良性循环。近年来,石家庄人口形势还不错,常住人口已经突破1000万,2011-2016年也在净流入,小学生规模也不错。唯一的缺陷,就是流动人口少了,意味着产业提供的就业机会偏少。现在,完全放开落户,短期入户人群可能并不多。中长期,取决于与北京、天津、雄安产业错位发展情况,产业规划的好,人才和人口都来了。

 

4.

最后,才是松绑限购

对石家庄零门槛落户,很多媒体认为,这是在变相退出限购。确实,原来非户籍要2年社保,才能买一套,现在只要落了户,不受任何限制,就可以买2套,实实在在地借助落户政策,明目张胆地松绑了限购。但是,对石家庄“落户新政”,楼市情绪并未明显高昂起来。为何?

 

拿自己的落户开玩笑,估计很少。但凡落户的,大概率是应该在此工作和生活的,而且,在购房时,银行还得要你提供流水等证明,意味着你得在这个地方工作(做假流水的有,但不多)。像2018年那样,单纯地“套政策的利”(比如像2018年上半年的成都,入户即可买房,造成楼市爆棚),一窝蜂地涌入投资炒作的人,现在少了。也就是说,合理需求唱主角。

 

再说,现在楼市开始回落了,基于“稳地价、稳房价、稳预期”,楼市下滑的非热点二线开始托底,石家庄“零门槛”落户便是楼市“托底”之举。既稳定了楼市,也是长效机制,为未来楼市需求夯实基础。这就是“一城一策”,显然也得到了上层认可。进一步讲,未来但凡松绑落户政策的,都属于上层支持的范畴。都放开落户了,大家就开始货比三家了,而不会一窝蜂地炒房了。

 

5.

施行了60多年的户籍管制政策,说瓦解就瓦解了,这是个好事情。本来,人口就可以自由迁徙和落户,并享受当地的公共服务。对于城市价值、楼市价值的影响,也将是无比深远的。未来,选择房子,就是选择城市。“房住不炒”了,未来楼市价值增长,就是靠刚需、收入,实打实地推上去的。哪个城市人口多,意味着哪个城市的就业机会多、收入水平高、服务好。

 

反过来,哪个城市人口多了,自然在产业分工上就更完善了,服务业也更发达(人口多的城市,才有更强的资格发展现代服务业),就业机会也多,收入也高,配套也好,这就是人口和城市价值的良性循环。

 

哪些城市的价值更有前景呢?

 

首先,那些傍上都市圈核心大城市的,比如卫星城,将享受红利外溢的发展机会,政策支持也在向这方面转移。

其次,大都市圈内分工合理的城市,比如珠三角(深圳、广州、东莞、佛山等)和长三角(上海、南京、杭州)内部,核心城市都挺多,但长期错位发展、互联互通下,分工合理,各有各的优势,相互补充且互利共赢;

最后,由于中国幅员辽阔,内陆也将形成多个人口集聚的都市圈(比如成渝、武汉、郑州、西安等)。

此外,对于其他城市,如果能集聚本省人口,或与周边大城市错位发展,也有发展机会,毕竟中国太大了,几个大都市圈辐射不到的地方太多了。这就是为何,全国地级以上城市都在“抢人口”。但最后发展如何,除人口政策外,城市既有的产业基础,主政者的作为等关系都很大。还有变数,大家擦亮眼睛,试着顺着以上思路选择,最大化地分享城市价值。

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