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地产开发和销售“增速背离”还能维持多久?

近期,国家统计局发布今年前两个月房地产数据。2019年1-2月,全国商品房销售面积同比下降3.6%,延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看,1-2月东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%,分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点,东部和中部是下降的最大拖累。根据实地调研,热点楼市集中的东部,今年1-2月重点城市开盘去化率下降;西部是三四线楼市集中的区域,根据国家统计局数据,2018年1-2月是“返乡置业”高峰,推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年,三四线楼市明显下行,拖累全国商品房销售。

注意的是,这是时隔43个月后(2015年6月后),全国商品房销售面积再度负增长。需求端下行,制约开发商新开工的积极性。今年1-2月,全国商品房新开工面积增长6%,较2018年下降11.2个百分点,较2018年四季度下降13.2个百分点。目前,库存较低,开工情绪之所以不高昂,资金链和预期是主要拖累。今年1-2月,开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。下游需求走弱影响销售回款,而上游融资继续紧缩(1-2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑)。另外,“两会”明确调控政策连续、稳定,加上棚改降速,冲击开发商的未来预期。

2018年,调控从严,一二线热点城市楼市下行的背景下,新开工还能保持15%左右的高增长,与三四线楼市明显回升有关。特别是,本轮楼市回升呈现“板块轮动”的特征,中西部非热点三四线城市,2018年楼市回升明显,交易面积翻倍增长的城市很多。但进入2019年,三四线楼市降温,根据各地“两会”披露的数据,主要省份的棚改目标较2018年下调20%,山东、山西、河南等棚改大省降幅高达70%。开发商预期走弱,还表现在拿地上。今年1-2月,全国土地购置面积同比下降34.1%,这一增速创2009年以来的新低,而2018年全年则为增长14.2%。

好消息是,当前在售库存相对较低,年初往往是开发商推盘的高峰期,而销售回款又是资金来源的大头(近50%)。于是,“快周转”依旧是缓解资金链紧张的杀手锏。由此,在2018年高基数的基础上,今年1-2月新开工还能保持6%的增长,实属不易。事实上,2018年以来,新开工一直稳健增长,而“去杠杆”贯穿全年,开发商资金链也一直紧张,很多开发商借预售“加杠杆”,延缓项目竣工交付。2018年,新开工面积增长17.2%,而竣工面积下降7.8%,这一“剪刀差”持续到今年。今年1-2月,新开工增长6%,竣工下降11.9%。“剪刀差”持续,推高施工面积。

今年1-2月份,房地产施工面积同比增长6.8%,这是2015年3月以来的历史新高。在开工相对稳健,施工面积快速增长的推动下,开发投资是1-2月份房地产各项指标中的“最大亮点”。今年1-2月份,全国房地产开发投资同比增长11.6%,增速比2018年全年提升2.1个百分点。当然,助推开发投资逆势走高的,主要还是土地出让金高增长,以及开发商分期交付(一般在1年之内缴清)地价款和延迟入账。2018年,开发企业土地成交价款同比增长18.0%、购置面积同比增长14.2%。其中,上半年土地购置面积累计增速仅7.2%,但下半年呈现2位数增长。

由上,2018年高增长的土地成交面积和价款,往往会延后进入今年地产投资统计中,助推2019年开发投资“高位平衡”。另外,2018年开发商延缓项目竣工,导致全年开发投资中的建筑安装投资负增长。但2019年,由于地产融资环境相比2018年有所好转,各地也适当松绑高价新盘的限价政策,2017-2018年很多高地价项目将复工或加快施工进度。另外,对于2018年延缓竣工的项目来说,受到施工许可证明确的竣工交付时间约束,2019年或许不得不加快施工以便竣工交付。因此,2019年建筑安装投资将会“由负转正”,这将是支撑开发投资高位平衡的重要力量。

对开发投资的走势,国家还是有很大信心的。2月份,国家发改委指出,2018年我国地产拟建项目数量较上年增长32.8%。受益于2018年拟建项目部分已进入施工期,2019年地产开发投资有条件保持平稳增长态势。以地产项目落地周期3个月左右判断,2019年一季度开发投资仍将保持较快增长。那么,2019年我国整体投资态势如何?国家发改委指出,根据拟建项目增长情况,预计2019年包括地产业在内的多个行业,有望成为投资热点,支持固定资产投资稳步增长。由此,即便考虑到商品房销售、新开工和拿地等“领先指标”下行,但开发投资也不会“失速”。

2019年,地产开发投资逆势增长、“高位平衡”的局面很难维持,下半年将进入增速“下行期”,全年呈现“前高后低”的走势,这是业内对开发投资的基本判断。不过,支撑力量也会托底开发投资增速下行的幅度。首先,“减税降费”、“降成本”等政策,开始惠及到居民购房。目前,按揭贷款利率已连续3个月回落,首套房贷利率预计将在4月份前后回到基准利率水平,今年年中“折扣利率”将再次出现。经过2017-2018年整顿金融秩序,资金违规进入楼市、违规“加杠杆”等已经被控制住了,基于支持居民合理住房需求的融资政策,进入政策调整的框架。

除了贷款“降成本”之外,交易税费“降成本”也已开启,这将激活二手房市场,并实现“二手房-新房”的联动和循环,保持楼市整体成交量平稳。其次,今年以来,在“因城施策”的顶层框架下,基于“稳地价、稳房价、稳预期”的综合考虑,近30个城市适当松绑了调控政策。今年,在财政赤字率相对稳定的情况下,不管是减税降费,还是基建发力,都对地方财政收支平衡提出了较高的要求。对楼市而言,调控取得明显效果、“房住不炒”预期初步形成的同时,下一步将是遵循行业规律,回归实体经济,求稳的前提下“促增长”。各种托底政策的支持下,商品房销售下滑幅度有限。同时,“快周转”依旧是开发商加快新开工的动力。2016-2018年三年供地保持增长,加上巨大的施工面积,地方推地诉求,足以支撑开发投资维持正增长。

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