近期，国家统计局发布今年前两个月房地产数据。2019年1-2月，全国商品房销售面积同比下降3.6%，延续了去年7月以来增速下行的态势。分地区看，1-2月东中西部商品房销售面积增速分别为-9.7%、-0.6%、2.2%，分别较去年12月下降5.6、2.1和7.3个百分点，东部和中部是下降的最大拖累。根据实地调研，热点楼市集中的东部，今年1-2月重点城市开盘去化率下降；西部是三四线楼市集中的区域，根据国家统计局数据，2018年1-2月是“返乡置业”高峰，推动西部商品房销售面积增长13.0%。而今年，三四线楼市明显下行，拖累全国商品房销售。

注意的是，这是时隔43个月后（2015年6月后），全国商品房销售面积再度负增长。需求端下行，制约开发商新开工的积极性。今年1-2月，全国商品房新开工面积增长6%，较2018年下降11.2个百分点，较2018年四季度下降13.2个百分点。目前，库存较低，开工情绪之所以不高昂，资金链和预期是主要拖累。今年1-2月，开发商到位资金增速比2018年回落4.3个百分点。下游需求走弱影响销售回款，而上游融资继续紧缩（1-2月占开发商到位资金近30%的自筹资金下滑）。另外，“两会”明确调控政策连续、稳定，加上棚改降速，冲击开发商的未来预期。

2018年，调控从严，一二线热点城市楼市下行的背景下，新开工还能保持15%左右的高增长，与三四线楼市明显回升有关。特别是，本轮楼市回升呈现“板块轮动”的特征，中西部非热点三四线城市，2018年楼市回升明显，交易面积翻倍增长的城市很多。但进入2019年，三四线楼市降温，根据各地“两会”披露的数据，主要省份的棚改目标较2018年下调20%，山东、山西、河南等棚改大省降幅高达70%。开发商预期走弱，还表现在拿地上。今年1-2月，全国土地购置面积同比下降34.1%，这一增速创2009年以来的新低，而2018年全年则为增长14.2%。

好消息是，当前在售库存相对较低，年初往往是开发商推盘的高峰期，而销售回款又是资金来源的大头（近50%）。于是，“快周转”依旧是缓解资金链紧张的杀手锏。由此，在2018年高基数的基础上，今年1-2月新开工还能保持6%的增长，实属不易。事实上，2018年以来，新开工一直稳健增长，而“去杠杆”贯穿全年，开发商资金链也一直紧张，很多开发商借预售“加杠杆”，延缓项目竣工交付。2018年，新开工面积增长17.2%，而竣工面积下降7.8%，这一“剪刀差”持续到今年。今年1-2月，新开工增长6%，竣工下降11.9%。“剪刀差”持续，推高施工面积。

今年1-2月份，房地产施工面积同比增长6.8%，这是2015年3月以来的历史新高。在开工相对稳健，施工面积快速增长的推动下，开发投资是1-2月份房地产各项指标中的“最大亮点”。今年1-2月份，全国房地产开发投资同比增长11.6%，增速比2018年全年提升2.1个百分点。当然，助推开发投资逆势走高的，主要还是土地出让金高增长，以及开发商分期交付（一般在1年之内缴清）地价款和延迟入账。2018年，开发企业土地成交价款同比增长18.0%、购置面积同比增长14.2%。其中，上半年土地购置面积累计增速仅7.2%，但下半年呈现2位数增长。

由上，2018年高增长的土地成交面积和价款，往往会延后进入今年地产投资统计中，助推2019年开发投资“高位平衡”。另外，2018年开发商延缓项目竣工，导致全年开发投资中的建筑安装投资负增长。但2019年，由于地产融资环境相比2018年有所好转，各地也适当松绑高价新盘的限价政策，2017-2018年很多高地价项目将复工或加快施工进度。另外，对于2018年延缓竣工的项目来说，受到施工许可证明确的竣工交付时间约束，2019年或许不得不加快施工以便竣工交付。因此，2019年建筑安装投资将会“由负转正”，这将是支撑开发投资高位平衡的重要力量。

对开发投资的走势，国家还是有很大信心的。2月份，国家发改委指出，2018年我国地产拟建项目数量较上年增长32.8%。受益于2018年拟建项目部分已进入施工期，2019年地产开发投资有条件保持平稳增长态势。以地产项目落地周期3个月左右判断，2019年一季度开发投资仍将保持较快增长。那么，2019年我国整体投资态势如何？国家发改委指出，根据拟建项目增长情况，预计2019年包括地产业在内的多个行业，有望成为投资热点，支持固定资产投资稳步增长。由此，即便考虑到商品房销售、新开工和拿地等“领先指标”下行，但开发投资也不会“失速”。

2019年，地产开发投资逆势增长、“高位平衡”的局面很难维持，下半年将进入增速“下行期”，全年呈现“前高后低”的走势，这是业内对开发投资的基本判断。不过，支撑力量也会托底开发投资增速下行的幅度。首先，“减税降费”、“降成本”等政策，开始惠及到居民购房。目前，按揭贷款利率已连续3个月回落，首套房贷利率预计将在4月份前后回到基准利率水平，今年年中“折扣利率”将再次出现。经过2017-2018年整顿金融秩序，资金违规进入楼市、违规“加杠杆”等已经被控制住了，基于支持居民合理住房需求的融资政策，进入政策调整的框架。

除了贷款“降成本”之外，交易税费“降成本”也已开启，这将激活二手房市场，并实现“二手房-新房”的联动和循环，保持楼市整体成交量平稳。其次，今年以来，在“因城施策”的顶层框架下，基于“稳地价、稳房价、稳预期”的综合考虑，近30个城市适当松绑了调控政策。今年，在财政赤字率相对稳定的情况下，不管是减税降费，还是基建发力，都对地方财政收支平衡提出了较高的要求。对楼市而言，调控取得明显效果、“房住不炒”预期初步形成的同时，下一步将是遵循行业规律，回归实体经济，求稳的前提下“促增长”。各种托底政策的支持下，商品房销售下滑幅度有限。同时，“快周转”依旧是开发商加快新开工的动力。2016-2018年三年供地保持增长，加上巨大的施工面积，地方推地诉求，足以支撑开发投资维持正增长。