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深圳楼市“供应放大招”,房价如何走?

1.

供应瓶颈约束,一直是深圳楼市的“隐疾”,也是房价易涨难跌的说辞!

但这次,深圳楼市在供给侧做了一次真正的改革。3月15日,市规划和自然资源局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》。内容很多,最关注的是,首次公布“工改保”重大新举措:

1)“工改保”范围扩大:原来规定,地铁站范围500米内,旧厂房可拆除改造为保障性住房,而新的规定不再设置地铁站500米或1000米范围。这意味着,所有的旧厂房只要足够“旧”,都可以改为保障性住房——包括人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

 

2)“工改保”审批程序简化。在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下,规划为工业的旧工业区,可申请按照简易程序,调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。简言之,减少更新局和条线职能部门之间的“扯皮”,让项目尽快审批和启动。

 

2.

用意很明确,保障性住房建设指标!

去年高调发布的深圳“二次房改”,备受关注,住房供应结构从过去的6:4(60%商品房、40%保障房)纠偏到4:6(40%商品房、60%保障房)。深圳要从住房贫富差距大的“香港模式”,转型和谐发展的“新加坡模式”。锐意改革、永立潮头,值得赞赏!!!

 

2018-2035 年,深圳要建设170万套住房,其中保障性住房100万套,梦想不可谓不宏伟。但是,已经过去的两个“5年计划”(2006-2015),深圳累计竣工保障性住房仅17.9万套,仅占筹建总规模的41.3%。未来18年,供应100万套保障房,大家想想,这个可靠吗?

 

批评的声音很多:

(1)过去两个五年计划,困难较小、土地较多、房价较低,居然没完成保障房的任务,未来能完成吗?

(2)当前,干部队伍精神状态不行,甚至“不作为”,能完成吗?

(3)已退休的张思平市长甚至直言,100万套“缺乏科学论证和切实可行的落实措施”。

简言之,天不时、地不利、人难和,怎么完成任务?

 

问题的根本,还在供给端约束!

二次房改,明确保障房“八大供应渠道”和“六大保障渠道”等,把该想到的渠道和空间,都算计尽了。但是,这并不是创新些,在过去两个五年计划中,这些都提过(大家在网上可以查一查),甚至作为住房供应的突破口。但是,“一分部署,九分落实”,规划落实效果非常不理想。

理由在哪?空间没有绝对的洼地,供应瓶颈难突破。

 

3.

洼地来啦!

深圳是低成本出口型经济的先驱,但早在2014年,深圳第三产业占GDP比重就达到56.5%。第三产业中现代服务业增加值增长10.5%,占第三产业比重达67.6%。产业已华丽转型,但空间还停留在工业时代。没有办法,用地年限最少40年,而产业周期远低于40年。

 

于是,土地用途管制、规划限制,这个不可触碰的天线下,一边是用地低效率,一边是房价高不可攀。特别是对于深圳这种城市,本来是邓公划下的“试验田”,却非要成长为国际性大都市,2000人口让空间逼仄到窒息。想从行政级别打通,但国家眼里,深圳是改革先锋,不能像内地城市一样,靠扩大空间来某“上项目”、“搞地产”式的经济量增。

 

上帝是公平的,关上一扇门,必然打开一扇窗。长期的外向型经济,给深圳留下1000多个旧工业区,全是工业用地占比71.4%。近年来,深圳旧工业区也在轰轰烈烈改造,但说实话,很多变成“类住宅”了。于是,2017年,深圳市政府祭出270票房公里的工业红线。

 

也没办法,每一个引进的重磅级企业,都要一块地,不给就要去隔壁城市,因为那里的主政者给地。于是,逼得深圳被迫要保留大量工业用地。但站在当下,深圳五大总部基地已经建成,商业办公楼宇甚至都过剩了。过去几年,大规模的工业区改造,也新增供应了很多写字楼。

 

现在,深圳是网红城市,想来的企业、人才很多,如果还像像内地城市一样,靠给地来招商,那显得“太low了”。相反,在人口红利衰减的大背景下,谁能吸引来人才和人口,谁才是最牛的。现在全国近多个地级以上城市都在强人才,无疑深圳最最牛,每年常住人口都增加50万左右。

 

4.

深圳有1000多个工业区,保留够足够的办公空间,其他的都给人住吧!而且,现代服务业,本身对办公空间需求很小,加上远程办公、“互联网+”办公,甚至很多人居家办公,工业空间存在的合理性更下降了。深圳工业用地占比71.4%,广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%,发达国家大城市更是只有30%以内,深圳空间向住宅转移,这是必然的。

 

有什么影响呢?

首先,这是深圳住房供应突破瓶颈的改革魄力。对“二次房改”拍砖太多,倒逼啃硬骨头的改革。

其次,低成本空间向住宅转移,这是降低城市化成本,也是回归服务型政府的举措和体现,将进一步增加深圳对外来人口的吸引力。

再次,新增住房全面向“非商品住房”转移。包括此次“工改保”,以及旧住宅区棚改,以及容积率超过2.5的城中村禁止拆迁,万科退出“万村计划”等,深圳未来保障房将是供应主体。

然后,红本商品房占存量的比重越来越低。目前,深圳有200万套商品住房,对应2000万人口;北京和上海3000万人口,对应800万套商品住房,供求局面一目了然。

最后还是那句,“一份部署、十分落实”,我们最不缺的就是“出政策、发文件”,然后就没有然后了。如果保障房能够像规划一样,如期开工、竣工交付、供应分配;如果保障房的公共配套能够像商品房一样,那么保障房将分流需求、降低房价。不然的话,大家该怎么选择,还是怎么选择吧!

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