1.

两会报告中，预计2019年地方政府卖地收入6.71万亿元，预计只增长3%。地终有卖完的一天，卖地不可靠了！近几年，卖地确实高歌猛进，2016-2018年，全国土地出让金分别增长19.3%、40%、25%。展望未来，房产税越来越近，大有取代土地财政之势。

几年前，专家就说土地财政“玩不下去”了。2013年，土地出让金达到4.2万亿的高点后，连续2年下降。2015年只有2.98万亿，比2013年下降30%。但此后，卖地收入连涨3年，2019年即便只增3%，也比2013年高出50%多。可劲儿卖了几年，土地还有吗？接续房产税后，土地财政要退出吗？

2.

土地财政“依赖”的说法对吗？看几个样本

首先是杭州

2018年，杭州土地出让金2442.9亿元，是全国唯一一个超过2000亿元的城市，比第二名上海（1908.8亿元）多28%。卖地这么猛，杭州很缺钱？并非如此。2018年杭州一般公共预算收入1825亿元，增长16.44%。2018年，在各城市一般预算收入Top20中排第一。

再看深圳

作为一线大哥，深圳卖地收入少得“可怜”，2018年仅449.6亿，不到杭州的1/5，只有佛山的1/2，甚至没有弱二线的石家庄高，但地方财政靓丽无比。2018年，地方级预算收入3538亿元（是广州两倍多），增长6.1%，其中税收占80%以上，深圳被认为是告别土地财政的典范。

你只知其一，土地对深圳的贡献深入骨髓。建特区，靠的就是土地财政。1985年深圳政府向银行贷了6.5亿，每年5000万的利息还不上。霍英东“一语惊醒梦中人”：你们有地，怎么会没钱？1987年卖了3宗地，深圳就还完贷款，从此一发不可收拾。深圳有今天之城市面貌，拜土地财政所赐。

现在400多亿的卖地收入，毛毛雨！空间“二次开发”的城市更新、土地储备，靠卖地、卖房补偿成本（所以，地是卖不完的）；地铁4号线，政府没花1分钱，靠什么？土地财政啊（要知道，地铁每一公里成本超过5亿元）。未来，“万科+地铁”模式，是要将土地财政发扬光大；填海辟出来的前海，开发成本就得3000亿，靠什么？土地财政！占存量房一半的小产权房，这是土地让利，才容下1000万外来人口，才有近1000个廉价的工业区，这也是土地财政。

再看重庆

大家看过《疯狂的石头》，直辖初期的重庆，给人的印象是“脏乱差”。现在，大家再去重庆，那是“小香港”。

近年来，重庆土地出让金位列全国TOP10。土地、交通、水利、金融等八大政府投融资平台，垄断80%的土储。一边卖地融资，一边搞基建（修桥架路），一边搞保障房（覆盖23.5%的人口）。基建搞好了，政府招商引资（汽车、电子产业），人口、基建、产业共发展，一派欣欣向荣！

“网红城市”，比如南京、武汉、郑州，都一样，不列举了！

3.

给土地财政正名！

土地财政是什么？说的学术点儿，就是城市化过程中，我国资本市场不发达，地方信用不足（地方发债要中央审批、控制额度），居民没有不动产，地方政府无法采取西方“财产税+市政债”的融资模式。但同时，城市化快速推进，基础和公共服务设施“一次性投入、长期内收回”。面对巨大的融资缺口，卖地贴现未来70年城市化、工业化红利，巧妙地解决了融资难题。

土地财政被严重低估！

卖地只是一种形式。土地财政还包括：地方政府低地价“招商引资”，土地换取开发商配建公共设施（比如保障房），政府以土地“作价入股”；给地铁公司注入土地，比如港铁、深圳地铁等，现在全国地铁公司都学深圳（如南京、广州）；“土地+金融”给地方政府融资等。

4.

印度，羡慕我们的土地财政

2015年5月15日，莫迪上任后首次出访中国，阐述他的改革计划，核心就在于征地改革。莫迪指出，“显而易见，没有土地，修不了路，也建不了厂，吸引外资和印度制造无从谈起”。2015年4月21日，莫迪领导的人民党把《征地法案修正案》送到印度上议院，核心内容是用以工业开发，地产开发和基建用地可绕过“80%土地拥有者同意”，直接进行市价补偿。

印度被称为世界上“征地最难的国家”。统计显示，印度工业发展瓶颈的70%归结于征地问题。近年来，尽管印度招商引资雄心勃勃，但多数项目因无法“落地”而折戟。2013年，因征地被拖了5年，韩国浦项制铁和米塔尔公司撤消印度投资计划；2014年，中国表示未来5年将在印投资两个工业园，但目前普纳工业园仅1/5征地落实，另一个落地不足30%。

5.

房产税代替不了土地财政

研究测算，税率在2%左右时，按300万亿的存量房计算，房产税可替代土地财政（大概6万亿）。但是，国家说了，我国房产税会参照国际经验，按照税收占可支配收入3%-4%的国际惯例，房产税税率在0.1%左右。另外，扣除免征面积和征不上来的，房产税比土地出让金少很多。再考虑土地财政被低估，房产税更微不足道。而且，某种程度上，征收房产税与土地财政冲突。

所以，深入血脉的土地财政怎么会退出？

6.

土地财政进入2.0版本

土地财政1.0，问题很多，比如地方债务、城市摊大饼、高房价、用地低效率、楼市泡沫等。把菜刀当凶器，不是菜刀的错，错在拿菜刀的人。现在，拿菜刀的地方政府，行为模式全面纠正，如弱化GDP政绩考核、举债“堵后门”（融资平台、影子银行）、“开前门”（地方专项债）。

土地财政发扬广大。都市圈时代，人口向大城市、都市圈迁徙，城市间互联互通。借助轨道交通，一二线城市向外延申（新批轨交，多数在40公里以上），外围空间价值继续提升。谁来给轨道交通融资？谁来给公共服务融资？预算财政是“吃饭财政”，政府其他融资还得靠土地财政。大城市中心区，过去规划不前瞻，低洼空间会“二次开发”，深圳已先走一步。所以，土地财政的空间还很大。

前几天，惠州发改委答复网友，因人口不达标（不足300万），深圳地铁14号线惠州段，存在不确定性。但我认为，深圳人口每年增长50万以上，国家要求深圳发挥带头和辐射作用。打造深莞惠都市圈，这是大趋势，人口必然向惠州等外围疏解。所以，14号线也必会延伸到惠州。小平画了个小圈（当初想法是，若资本主义搞不下去就撤回来，反正圈也不大），深圳辖区能撑得起一个特区，但撑不起一个大城市，向外延展是必然的，外围空间价值也必将提升。