1.

二手房市场，确实有回暖的迹象！

先看上海！

比如，根据某中介对2701个活跃楼盘的监测，2018年上海挂牌价下调的二手房占比达80%。今年1月份，挂牌活跃小区均价整体跌幅放缓；2月份，活跃小区上涨与下跌≈1:1，涨跌各半。

上海二手房成交量也在回升。根据上海房管局数据，1月上海二手房成交1.7万套，去年12月1.6万套，2018年平均每月1.4万套。1月份成交量接近正常年份交易量（1.8-2.0万套/月）。

再看深圳！

笔者所在的深圳，二手均价在“731新政”后连续六个月（2018年8月-2019年1月）下滑。但从今年2月开始，降价房源的比例开始缩小。中原地产监测，1月份，挂牌房源上涨数与下跌数之比为40%：60%。但到2月份，二手房价格结束“六连跌”，环比回升1.44%，上涨房源数与下跌房源数之比逆转至80%：20%。

事实上，深圳二手房市场回暖，从去年12月就开始了。去年12月，开发商为了“”抢业绩“而低价推盘”（低于预期价），二手房跟着回暖，突出表现在成交量从“7.31”之后的月均4000套，增加至5000套（2018年上半年月均在8000套左右）。

热点城市二手房市场，可能都在回暖！

链家数据显示，1月BK100（指贝壳监测的100个城市）二手住宅价格指数环比微涨0.4%，其中二线城市二手价格指数持平，一线城市环比上涨0.6%。价格方面，中原地产监测，从去年12月或今年1月开始，8个城市二手房价格跌幅逐月收窄。

2.

二手房回暖，首先是因为政策“松动”

但凡楼市调整期的2-3月份，都是政策“松动期”，今年也不例外。

①   高层要求“稳楼市”的指示，开始落地

去年年底，政治局会议和中央经济工作会议，明确了楼市的“3个稳定”，（稳房价、稳地价、稳预期）。今年1月份各地“两会”，以“稳定”为主旨的“一城一策”唱主角“。

②  开年以来，近30个城市“松绑政策”

比如，海口、西安、南京、常州、深圳的“人才政策”

比如，近期合肥、深圳、青岛，下调房贷利率上浮比例

比如，珠三角很多城市（惠州、珠海、中山等）逐渐松动新盘限价管制

③  政府工作报告显示，调控见顶回落

对楼市，今年的政府工作报告提的最少，意味着管理层对当前楼市运行态势满意，未来不太可能出新的调控政策。反而，在稳楼市的主旨下，各地开始松绑。

对房产税，政府工作报告提出“稳步推进房地产税立法”，意味着本届人大任期内（2018-2023），完成立法。同时，房产税立法面临的阻力也挺大的（详见笔者3月4日证券时报专栏文章《房地产税：从跬步到千里》），本届人大完成立法，已经是最大进步了。至于征收房产税，那要等授权给地方以后的事情。

其次，货币环境好转，这个很重要！！！

①  房贷利率开始下行

去年热点城市首套房利率，普遍在基准利率上，上浮15%左右，二套房利率上浮20%甚至以上。但近期调研的34个城市数据显示，有一半城市房贷利率下调，大约下调10个百分点。

在深圳，多家银行下调首套及二套房贷利率。截止3月，深圳首套利率5.46%，比2月的5.57%下降1.97%；二套利率5.74%，比2月的5.80%下降1.03%。

②  整体货币环境也开始好转

2018年至今，已进行过五轮降准，加上麻辣粉（MLF，中期借贷便利工具）扩容，创设超级麻辣粉（TMLF,定向中期借贷便利），央票永续债互换（CBS），释放的流动性已经相当可观。1月份货币供应量超预期，今年款松依旧。

总之，市场预期开始好转了

从成交量来看，当前还比较弱势，上海、深圳二手房市场还未回到正常年份水平，但整个预期明显改变。一是国家对经济的态度，转向“稳增长”，比如基建托底；二是楼市政策从偏紧转向稳定，“遏制房价上涨”也不提了，“一城一策”下很多城市会松绑；三是货币环境也明显好转，“去杠杆”也不提了。加上市场的数据表现，预期微妙地改变，导致二手房市场改善。

3.

京沪深二手房市场继续转好，“小阳春”可期！

首先，2019年将面临“资产荒”

2019年“资产荒、水汪汪”（货币多、资产少），出于增厚资产“安全垫”的需要，作为防御性资产配置，资本市场的“大白马”和京沪深等热点城市的房子将可能会被热捧。因此，近期银行开始疯抢房贷份额，而沪深等热点城市的住房按揭贷款利率，下浮幅度比较明显。

以深圳为例，楼市的盘子非常小（只有200万套，京沪有800万套），而金融机构却非常齐全，资金总量排全国第三，“抢房贷”将贯穿2019年，预计未来按揭利率还会明显下调，这对楼市来说是个好消息。

其次，京沪深二手房市场下调幅度明显

北京、上海自2017年一季度房价高点以来，最大回撤-13%，-19%，深圳自今年6月才开始明显调整，最大回撤-6%。据中原指数，上海二手房价格指数自2017年3月达到611.5历史高点后出现调整，2019年1月跌至569.0，大概回到2016下半年的价格水平。

同样是中原数据，8个城市（北上广深、天津、重庆、成都和南京）从去年9月到今年1月，二手房价持续下跌5个月，平均跌5-6个百分点，跌幅超过2011年、接近2014年，部分楼盘跌幅能达到10-15个点。

热点城市二手房回调持续了近2年，积累了一部分需求。随着预期改善，一部分需求开始入市。

再次，一二手房“倒挂”趋势缓减

2018年，热点城市二手房市场之所以低迷，很大程度是新房定价偏低，加上新房无税费成本、销售周期短（新房代理销售1-2周，二手房要3-4个月甚至半年），开发商“快周转”（理性定价）。这些，导致新房可选择性增加，比同区域二手房价低，性价比突出。

随着二手房价格下调，一二手房“倒挂”趋势缓减。同时，近期热点城市新房限价也开始减少了，新房价格回升，新盘“性价比”高的优势削弱了，二手房重回视野。

综上，京沪深等城市，二手房市场将继续回升，3-4月的“小阳春”可期！

4.

但是，市场回升的幅度，不宜乐观！！！

首先，“高房价+杠杆限制”

要注意，现在的房价，相比2014年，沪深均翻2倍左右。2018年以来，深圳和上海成交主力价位在300-500万（占比60%），首付需要100-160万（这还没有考虑税费），除了改善型需求，首次置业能拿出100万现金的还真不多。

另外，尽管货币环境转好，但与2014-2017年最大的不同，就是“加杠杆”受到严格限制。也就是说，购房者无法利用“首付贷”、“房抵贷”等按揭以外的资金去加杠杆了。

其次，新房市场会制约二手房市场

今年开发商日子不好过，理性定价、加速回款依旧是主旋律。尽管限价有所放松，但严厉问责下，高价盘还是会受到控制，意味着新房价格不会有起色，这会压制二手房市场的回升幅度（尽管新房对二手房的替代性不高）。

再次，总理政府工作报告，“把好货币供给总闸门”

此前，2019年2月央行货币政策报告，删除此前“中性”和“把住货币总闸门”的表述，再考虑到1月份货币供应超预期，市场认为，经济“变中有忧”，“稳增长”再次主导的局面下，新一轮周期性宽松又来了。

但这次，总理再次明确，“把好货币供给总闸门”，意味着宽松还是坚持“定向原则”，即支持民营、中小微等实体。另外，尽管去杠杆暂缓了、存款准备金率还会下调，但金融“妖精”不太可能兴风作浪了，也就是影子银行和违规“加杠杆”不可能出现了。

总之，楼市体量这么大，没有大体量资金，难有起色。只要货币环境不会出现2014-2016年那样的“降准降息”、“影子银行”泛滥，楼市整体情绪就不高。单单靠按揭利率利好（这是银行自主行为，与调控关系不大），难以撑起新一轮回升。特别是，超高房价制约下，本来需求就比较孱弱。说白了，现在的购买力真不行了。

5.

置业选择的几点参考

①由于总价高、周围新盘限价，中心区的二手房，去年以来价格跌幅明显。对于改善型需求来说，近期是一个择机入市的机会，可以淘到一些性价比不错的二手房。

②由于新盘供应多，价格相对理性，外围市场新房对二手房的替代效应存在，二手房市场也难有明显起色。不过，新房市场的压制，加上卖盘相对中心区多一些（受情绪低、供应多、新盘冲击、换房等），外围二手房议价空间也大，也不是不可以选择，特别是对于刚需。

③高房价下，当预期改善时，学位房的需求更容易被激发出来。去年，部分学位房的价格也跌了，今年市场回暖，学位房的弹性会明显一点，特别是对部分生育政策松绑后新产生的需求。这部分需求的刚性比较足，而且支付能力也并不低。

④不管是首套还是改善（包括学位房），购房选择要果断一些。因为，不管是损失的时间成本，还是租房成本（租金上涨很明显），都很高。而且，尽管近期二手房市场有回升趋势，但至少在3月份，很多楼盘，买主5%的议价空间还是有的。