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张市长,深圳“二次房改”的问题在这里!

对于深圳的“二次房改”,政府高调、赚足了眼球,深圳也披上了住房改革“再出发”先锋的华丽外衣。但是,张思平市长却观点鲜明地、酣畅淋漓地抨击这个所谓的深圳版“二次房改”。第二篇也顺着这个思路,深入解剖深圳“二次房改”的前景,这对站在更高的高度看待深圳楼市问题很重要。更重要的是,大家可依此来思考,如何妥善安置自己的资产、重新谋划投资置业安排。

1.深圳的“二次房改”

1)纠偏过去20年过度市场化,从过去的6460%商品房、40%保障房)到现在的4640%商品房、60%保障房)。

2)将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类,占住房供应比例依次为40%40%20%

32018-2035 年,共建设170万套住房,其中保障房100万套,非商品住房售价低至市场房价的50%-60%,租金低至市场租金的30%-60%

4)提出了“八大供应渠道”、“六大保障渠道”,总结看就是增量、旧改、临深、轨道上盖、自建、筹集等。


 

2.张思平市长的批评非常犀利(我总结后升华)

 

1)干部队伍精神状态不行,甚至“不作为”,100万套可能完不成

2)保障房依旧没有非户籍的“份儿”,“小韭菜”们还得买房

3)重点保障“人才”,保障依旧没诚意,本质上,深圳像其他城市一样“抢人才”,算的是背后的“经济账”

4)鼓励单位自建房,一批企事业单位用地等着“洗白”,要防止福利陷阱复归啊!

5)整体看,缺乏科学论证和切实可行的落实措施,100万套的保障房供应目标、土地供应、资金等,提出的太草率了。

总之,对完成100万套,张市长没有信心!张市长分析的很在理,但深入刻画还不够,大家听听我接下来的分析,对政府如此大决心要搞的“二次房改”,为何“搞不下去”,这是分析未来深圳楼市大势的重要基础更重要的是,从这个高度出发,对大家如何安置资产、如何重新谋划未来的投资置业,给出建议!

 

3.我的观点

1)“天不时、地不利、人难和”

2005-2014,可谓天时地利人和,土地也还算有(比如在龙岗、坪山和光明还有大量开发用地),外围和临深的房价都不高,官员也想干活。但即便如此,两个“五年计划”的保障房任务,说的严重点,完成的一塌糊涂,“建了多少、分了多少、分给谁”,都不好意思拿出来说(上一篇文章谈到了)。现在,土地没有了,房价上了“几个台阶”,地方要员精神面貌不同往常,可谓“天不时、地不利、人难和”。

2)“一分部署,九分落实”

此次“二次房改”方案中,保障房建设数量“上台阶”、“八大供应渠道”和“六大保障渠道”等,这些都是重点,但在过去“十一五”、“十二五”住房建设规划中,都有提过(大家在网上可以查一查),甚至作为了住房供应的突破口。但是,“一分部署,九分落实”,10年规划的落实效果不理想。政府给出的理由是,新增供地不足、存量盘活不了、配套难落实等等不一而足。

试想,存量盘活不了的问题,过去解决不了。现在高房价,而未来“高房价”至少要撑住不破,这些问题就解决了吗?

3)存量盘活被寄予厚望,但过去10年两个方向的盘活,事实上是填平“价格洼地”

城中村改造“填平洼地”

过去,深圳供应新房90%靠城市更新,跟新改善了城市面貌,增加住房供应,但由于其要配建保障房、提供配套和公共空间,还要缴纳地价,再考虑到随房价高涨的拆迁成本(实物补偿拆赔比在1:1.2),城市更新本质上推高房价、消灭了低成本住房。

旧工业区改造“填平洼地”

10年前的2008年,深圳告别外向型经济依赖,占深圳存量建设用地近50%的传统产业空间、1000多个工业区,当时成本很低,很大一部分本来可以调整为居住用途。但是,掌握用地的主体,都想开发商品房赚钱,政府规划调整(土地变性)不足,教育医疗等配套难落地,工业区转型最后出来的,却是形形色色的“类住宅”,如商务公寓、公寓式办公、酒店式公寓、创新用房等,直接的结果就是,最大的一块“低成本”空间,就这样失去了。浪费土地资源不说,“类住宅”驱动投资炒作侵入实体,逼得政府近年来不得不祭出270平方公里的产业用地红线。

本质上,深圳2008年以来的10年存量盘活之路,是超发货币和旺盛需求填充低成本空间、价格洼地,消灭低廉租金(城中村、工业区)的过程

感叹一声,走到现在,深圳任何一个角落,即便毗邻低房价的莞惠,成本也已高到实体托不起、居民一年收入(不到5.5万)买不起一平米(目前商品房均价超过5.5万)的严重地步。这么高的成本,怎么增加供应?

3)人分“三六九等”

表面看,深圳此次房改要保护受高房价冲击的人群,但本质上,却是通过与其他城市无差异的“抢人大战”,保护城市需要的优势产业人口,以及公务员及相关企事业单位,背后算的是经济账和“政绩帐”。

吸引人才无可厚非,但以折价购房或产权住房让予,这是帮助人才资本积累和助长少数主义的精英化。

政策保障的是户籍人口、人才(基本都是户籍),人为地将市民分成“三六九等”,资源配置也是这样划分的,而作为公共服务承载主体的房子,其必然也是“三六九等”的,房子的等级差距不会改变。

现在,大家都追求美好生活,而年轻的深圳人,其拥有产权房的热情,在国内是数一数二的。深圳确实很包容,但却是准入的包容,至于阶梯爬升,就要靠自己努力了。因此,金字塔最顶尖以下的各阶层,金领、银领、白领、蓝领等,以及后面所有的的“小韭菜”,还是源源不断的。

4)最后说说,租赁能崛起吗?

“十三五”期间,深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓,这已白纸黑字地写进了政府的红头文件。但试想,不管是补上消防卫生等安全的短板,还是配上小清新的体验,都是真金白银投入,难道不涨租金吗?

就像巴西和印度,你不给外来人口提供住房保障,就得容忍贫民窟的存在。深圳大体量城中村的存在,一样的道理。现在,深圳新房改送来福音,未来60%的新增供应是政策性住房,以租为主,来了就是深圳人,一个都不能少,租金低至市场价的10%-30%。问题是,洼地逐一填平,腾挪任何一步都得付出巨大成本的情况下,谁来大体量供应租金低至市场价10%-30%的房子?要赚钱企业不会进入,国企参与,可持续吗?

 

笔者就纳闷了,深圳存量住房1041万套,80%的处于出租状态,而且租金相对低廉,这不就是非常好的“租购并举”吗?干嘛还要折腾。而且,按照常住人口计算,几乎达到人均一套房,这样的住房供应规模在国内不会有第二个了,难道深圳的房子不够吗?如果你说存量房的居住环境和配套不好,需要改造,但你知道吗?深圳月人均可支配收入只有4000多啊!好环境、好配套的房子,就不是这个价格、不是这个租金了!!!大家都想要,可承担不起啊!

 

这一篇就谈到这里,主要是分析深圳“二次房改”,最后一篇基于前两篇的分析,从粤港澳大湾区、国家新的增长战略,国家对深圳城市地位的新定位等出发,分析一下未来深圳商品房价格走势,及置业建议



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