对于深圳的“二次房改”，政府高调、赚足了眼球，深圳也披上了住房改革“再出发”先锋的华丽外衣。但是，张思平市长却观点鲜明地、酣畅淋漓地抨击这个所谓的深圳版“二次房改”。第二篇也顺着这个思路，深入解剖深圳“二次房改”的前景，这对站在更高的高度看待深圳楼市问题很重要。更重要的是，大家可依此来思考，如何妥善安置自己的资产、重新谋划投资置业安排。

1.深圳的“二次房改”

（1）纠偏过去20年过度市场化，从过去的6：4（60%商品房、40%保障房）到现在的4：6（40%商品房、60%保障房）。

（2）将住房分为市场商品住房、政策性支持住房以及公共租赁住房三大类，占住房供应比例依次为40%、40%、20%。

（3）2018-2035 年，共建设170万套住房，其中保障房100万套，非商品住房售价低至市场房价的50%-60%，租金低至市场租金的30%-60%。

（4）提出了“八大供应渠道”、“六大保障渠道”，总结看就是增量、旧改、临深、轨道上盖、自建、筹集等。

2.张思平市长的批评非常犀利（我总结后升华）

（1）干部队伍精神状态不行，甚至“不作为”，100万套可能完不成

（2）保障房依旧没有非户籍的“份儿”，“小韭菜”们还得买房

（3）重点保障“人才”，保障依旧没诚意，本质上，深圳像其他城市一样“抢人才”，算的是背后的“经济账”

（4）鼓励单位自建房，一批企事业单位用地等着“洗白”，要防止福利陷阱复归啊！

（5）整体看，缺乏科学论证和切实可行的落实措施，100万套的保障房供应目标、土地供应、资金等，提出的太草率了。

总之，对完成100万套，张市长没有信心！张市长分析的很在理，但深入刻画还不够，大家听听我接下来的分析，对政府如此大决心要搞的“二次房改”，为何“搞不下去”，这是分析未来深圳楼市大势的重要基础。更重要的是，从这个高度出发，对大家如何安置资产、如何重新谋划未来的投资置业，给出建议！

3.我的观点

（1）“天不时、地不利、人难和”

2005-2014，可谓天时地利人和，土地也还算有（比如在龙岗、坪山和光明还有大量开发用地），外围和临深的房价都不高，官员也想干活。但即便如此，两个“五年计划”的保障房任务，说的严重点，完成的一塌糊涂，“建了多少、分了多少、分给谁”，都不好意思拿出来说（上一篇文章谈到了）。现在，土地没有了，房价上了“几个台阶”，地方要员精神面貌不同往常，可谓“天不时、地不利、人难和”。

（2）“一分部署，九分落实”

此次“二次房改”方案中，保障房建设数量“上台阶”、“八大供应渠道”和“六大保障渠道”等，这些都是重点，但在过去“十一五”、“十二五”住房建设规划中，都有提过（大家在网上可以查一查），甚至作为了住房供应的突破口。但是，“一分部署，九分落实”，10年规划的落实效果不理想。政府给出的理由是，新增供地不足、存量盘活不了、配套难落实等等不一而足。

试想，存量盘活不了的问题，过去解决不了。现在高房价，而未来“高房价”至少要撑住不破，这些问题就解决了吗？

（3）存量盘活被寄予厚望，但过去10年两个方向的盘活，事实上是填平“价格洼地”。

①城中村改造“填平洼地”

过去，深圳供应新房90%靠城市更新，跟新改善了城市面貌，增加住房供应，但由于其要配建保障房、提供配套和公共空间，还要缴纳地价，再考虑到随房价高涨的拆迁成本（实物补偿拆赔比在1:1.2），城市更新本质上推高房价、消灭了低成本住房。

②旧工业区改造“填平洼地”

10年前的2008年，深圳告别外向型经济依赖，占深圳存量建设用地近50%的传统产业空间、1000多个工业区，当时成本很低，很大一部分本来可以调整为居住用途。但是，掌握用地的主体，都想开发商品房赚钱，政府规划调整（土地变性）不足，教育医疗等配套难落地，工业区转型最后出来的，却是形形色色的“类住宅”，如商务公寓、公寓式办公、酒店式公寓、创新用房等，直接的结果就是，最大的一块“低成本”空间，就这样失去了。浪费土地资源不说，“类住宅”驱动投资炒作侵入实体，逼得政府近年来不得不祭出270平方公里的产业用地红线。

③本质上，深圳2008年以来的10年存量盘活之路，是超发货币和旺盛需求填充低成本空间、价格洼地，消灭低廉租金（城中村、工业区）的过程。

感叹一声，走到现在，深圳任何一个角落，即便毗邻低房价的莞惠，成本也已高到实体托不起、居民一年收入（不到5.5万）买不起一平米（目前商品房均价超过5.5万）的严重地步。这么高的成本，怎么增加供应？

（3）人分“三六九等”

表面看，深圳此次房改要保护受高房价冲击的人群，但本质上，却是通过与其他城市无差异的“抢人大战”，保护城市需要的优势产业人口，以及公务员及相关企事业单位，背后算的是经济账和“政绩帐”。

吸引人才无可厚非，但以折价购房或产权住房让予，这是帮助人才资本积累和助长少数主义的精英化。

政策保障的是户籍人口、人才（基本都是户籍），人为地将市民分成“三六九等”，资源配置也是这样划分的，而作为公共服务承载主体的房子，其必然也是“三六九等”的，房子的等级差距不会改变。

现在，大家都追求美好生活，而年轻的深圳人，其拥有产权房的热情，在国内是数一数二的。深圳确实很包容，但却是准入的包容，至于阶梯爬升，就要靠自己努力了。因此，金字塔最顶尖以下的各阶层，金领、银领、白领、蓝领等，以及后面所有的的“小韭菜”，还是源源不断的。

（4）最后说说，租赁能崛起吗？

“十三五”期间，深圳要将100万套（间）城中村住房改造为长租公寓，这已白纸黑字地写进了政府的红头文件。但试想，不管是补上消防卫生等安全的短板，还是配上小清新的体验，都是真金白银投入，难道不涨租金吗？

就像巴西和印度，你不给外来人口提供住房保障，就得容忍贫民窟的存在。深圳大体量城中村的存在，一样的道理。现在，深圳新房改送来福音，未来60%的新增供应是政策性住房，以租为主，来了就是深圳人，一个都不能少，租金低至市场价的10%-30%。问题是，洼地逐一填平，腾挪任何一步都得付出巨大成本的情况下，谁来大体量供应租金低至市场价10%-30%的房子？要赚钱企业不会进入，国企参与，可持续吗？

笔者就纳闷了，深圳存量住房1041万套，80%的处于出租状态，而且租金相对低廉，这不就是非常好的“租购并举”吗？干嘛还要折腾。而且，按照常住人口计算，几乎达到人均一套房，这样的住房供应规模在国内不会有第二个了，难道深圳的房子不够吗？如果你说存量房的居住环境和配套不好，需要改造，但你知道吗？深圳月人均可支配收入只有4000多啊！好环境、好配套的房子，就不是这个价格、不是这个租金了！！！大家都想要，可承担不起啊！

这一篇就谈到这里，主要是分析深圳“二次房改”，最后一篇基于前两篇的分析，从粤港澳大湾区、国家新的增长战略，国家对深圳城市地位的新定位等出发，分析一下未来深圳商品房价格走势，及置业建议。