上任百日，香港特区第五任行政长官林郑月娥进入立法会，发表《行政长官2017年施政报告》，施政报告相当篇幅聚焦香港的住房政策，尤其是青年人置业问题。其中，报告最重大的创新，就是提出了“港人首置上车盘”，计划针对在港居满7年，从未买私楼，不符合申请居屋条件（收入超过居屋申请收入上限），月收入在34000港元（单人）以下或68000元（2人及以上家庭）以下的香港永久性居民或家庭，以较低价格资助其“先上车”，将来再转买私楼。

提出“港人首置上车盘”，这是对香港现有住房体系的重大调整。半个世纪以前，石硖尾寮屋大火，开启了港府介入房屋事业，发展公营房屋的历史。50多年来，公屋（公共出租房屋）、居屋（“居者有其屋”计划中政府资助下的自置居所）及市场化私屋，构成了香港“三梯次”的住房供应体系。其中，公屋是第一梯次，这是为基层及低收入家庭确立的永久性安全网；居屋是第二梯次，为收入不足以购买私人楼宇的市民，提供出租公屋以外的自置居所选择。

私屋则是第三梯次，即高收入者到市场上购买的私人永久性居所。如果以个人为单位来看，香港有213万人居于公屋，116万人居住居屋，另外有390万人居于私人永久性房屋——也就是说，港府为近半人口提供了公有或资助的住宅。这样的保障水平，放在全球，也只有城邦国家新加坡可以媲美。但是，即便如此，由于私营楼价飙涨，年轻家庭收入不错，但也无法置业。“首置上车盘”意在借政府资助，永久居住的年轻人有能力“上车”，并有望在日后进入私营市场。

香港现在的80后、90后年轻人，于本世纪初进入社会，彼时恰好是香港经历亚洲金融危机、SARS后，楼市从最低点起飞的开始。从2003年至2017年，香港楼市基本上一路向上。此后的10年（2003-2012），香港房价上涨3.26倍；2012-2017年上半年，香港房价又飙涨了51%。经历过楼市暴跌的香港中年和老年人，他们确信“没有不下跌”的楼市，但是对年轻人，未有下跌经历和教训，房价一路上涨，中间未有实质性调整，楼价“越等越贵”、“越等越上不了车”。

而且，相比过去，当前香港年轻人置业，碰到两大难以逾越的障碍，一是近年来港府“辣招不断”，如统一印花税（15%）、持有期印花税（最高20%），再如金管局不断要求银行收紧按揭，按揭成数从2012年推出“辣招”前的70%-90%，严格限制至60%或以下，导致多数年轻人就连“首付门槛”都无法跨越，更难奢谈实现置业梦想。过去，香港按揭宽松，不仅银行按揭成数很高，按揭保险公司提供首付贷款，令大部分购房者可以把首付降至10%，甚至降至5%。

二是低息环境叠加高首付，购房月供下降；年轻人涌入租赁市场，租金看涨。由此，近年来是香港历史上少有的租金回报率大大超过按揭利率的时期。借助按揭，可做到“以租养供”。由此，很多高收入者买入物业、投入租赁，年轻人购房难度更大了。2008年以后，由结构性改革、科技革命、中国等新兴市场“后发效应”等三重力量推动的、长达半个世纪的全球经济高增长减弱。近年来，大国经济复苏，多半靠货币宽松。由此，高企的资产价格一时半会难以降下来。

因此，年轻人“置业难”乃全球问题，这就是为何，发达国家的居民，多数要在40岁以后买房。我国也一样，越大的城市，房价越高，中低收入人群住房难，高收入白领也难。房价快速上涨，也就是2010年以来不到10年的时间，恰恰是80后、90后年轻群体进入社会的时期。类似香港，他们看到的是，楼价“越等越贵”、“越等越上不了车”。当前，80后和90后已到35岁左右，日渐成为社会中坚。无法实现置业梦，这在酝酿不稳定。香港有“首置上车盘”，内地有“租售同权”和共有产权，美国继续强化“两房”的作用，安倍的“三支箭”等等，主力点都是年轻人。未来，只有年轻人“居有保障”，改革也好、消费也好，才有施展的空间。