每年国庆长假，笔者都要回内蒙古老家，看看父母和亲戚、看看过去一年乡土人情的变化，释放一下乡愁，倾听一下乡怨。当然，作为一个长期研究房地产的业内人士，职业习惯使然，少不了看看当地楼市最近一年发生哪些变化。记得去年同一时期，老家所在的这个三线城市，楼市岂一个惨字了得。笔者清晰记得，其时售楼小姐说，若有诚意买，除了现在的折扣优惠外，还赠送全套家电。而且，她还可以动用为数不多的几个名额，向经理申请折上再打折。

最后，均价为5500元的那个楼盘，数重折扣优惠后，实际售价不足4900元，相当于降价10%。今年再回去，再去同一片区调查，楼市完全是另外一番景象：笔者去年调研的那个楼盘，一期早已售罄消盘，而其他在售楼盘，基本上没有什么优惠。而且，就连去年基本无人光顾，没有房产证的拆迁安置房，也大受欢迎。亲戚还告诉笔者，她很多卖服装、搞批发的同学，很多转行去卖房子了。就在这个国庆节，卖房赚大发了的某个同学，带家人去海南度假去了。

笔者老家所在的这个偏居西北的三线城市，矿产资源、机械制造、农产品加工等传统产业主打的局面一直未改。近年来，矿产价格下跌，制造业产能过剩，加上2009-2011年经济繁荣、资源财富效应下，彼时出让了太多土地，导致近几年楼市很不景气。2014-2016年，“去库存”政策从上到下迅速铺开，但“高库存、低需求”并无所动。2017年以来，貌似颓势在扭转，棚改货币化、鼓励返乡置业和进城置业等一揽子新政推出，库存“燕塞湖”水位大幅度降低。

去年，因为拆迁安置房积压、棚改安置户大量低价卖房，全国棚改示范区——东河区北梁（家乡城市的某个区域），成为购房者最不愿意光顾的地方。但现在，不仅库存已消化，而且某龙头开发商近期还在北梁拿了块地。调研的亲身感受是，笔者老家这样的城市，尽管不像东中部三四线城市那样，楼市在今年以来很火爆，但“库存下降、需求回升”是不争的事实。由此可见，持续3年多、旨在降低中西部和三四线楼市库存的“去库存”政策，其目的达到了。

近期，易居研究院的报告显示，三四线楼市的库存已降至历史最低，平均消化周期与一二线城市差不多。同时，至少有30个三四线城市的库存消化周期低于12个月。除了城市楼市发生上述变化外，笔者另外一个感受，就是县乡房地产也有了长足的发展。笔者亲戚所在乡村，借助街巷硬化、危房改造、安全饮水、通信村村通等“十个全覆盖”工程，已与城市全面融合，生产生活方式在向城市靠拢。一方面，通过村村合并，集中建设临近柏油马路的新村，启动街镇规划、社区建设，新建居屋建设下水管道、垃圾集中处理，居住和规划向城市（镇）靠拢。

另一方面，外出打工者增多，土地承包普遍，农业出现产业化、规模化趋势，葵花、油菜籽等经济作物耕种、经济动物养殖成为主体；富裕起来的村民普遍到所属县、市买房。新房开发火热20年后，全国范围内已趋于平稳，但其余热正以存量盘活的形式，蔓延并眷顾到最后一个角落——城镇和乡镇。近年来，国家鼓励小城镇发展、农村危旧房改造。过去，过分重视城市和工业，三农强调农业生产。现在，农民生活是重点。笔者所在乡镇的房地产一派火热。

目前，“十个全覆盖”工程在乡镇已落实，以前为平方的旧村屋，现改造为临近公路，集中建设和居住，有下水管道、垃圾清理、门前道路硬化的新居。就在国庆前，笔者亲戚刚刚搬入新居，户型设计、生活设施与商品房无异。此次回乡调研，最大感受是，增量楼市在触顶，但未来存量利用和开发空间很大。就近打工、陪读人群，都想在城市扎根，也多选择租赁、购买拆迁安置低价房，甚至是小产权房；农村居民观念改变，他们向往城市生活，收入高的到县城或市里买房，收入低一些的普遍搬往新居。而且，消费贷款普遍被接受，也加速了这一过程。