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老家的宜居之路

每年国庆长假,笔者都要回内蒙古老家,看看父母和亲戚、看看过去一年乡土人情的变化,释放一下乡愁,倾听一下乡怨。当然,作为一个长期研究房地产的业内人士,职业习惯使然,少不了看看当地楼市最近一年发生哪些变化。记得去年同一时期,老家所在的这个三线城市,楼市岂一个惨字了得。笔者清晰记得,其时售楼小姐说,若有诚意买,除了现在的折扣优惠外,还赠送全套家电。而且,她还可以动用为数不多的几个名额,向经理申请折上再打折。

最后,均价为5500元的那个楼盘,数重折扣优惠后,实际售价不足4900元,相当于降价10%。今年再回去,再去同一片区调查,楼市完全是另外一番景象:笔者去年调研的那个楼盘,一期早已售罄消盘,而其他在售楼盘,基本上没有什么优惠。而且,就连去年基本无人光顾,没有房产证的拆迁安置房,也大受欢迎。亲戚还告诉笔者,她很多卖服装、搞批发的同学,很多转行去卖房子了。就在这个国庆节,卖房赚大发了的某个同学,带家人去海南度假去了。

笔者老家所在的这个偏居西北的三线城市,矿产资源、机械制造、农产品加工等传统产业主打的局面一直未改。近年来,矿产价格下跌,制造业产能过剩,加上2009-2011年经济繁荣、资源财富效应下,彼时出让了太多土地,导致近几年楼市很不景气。2014-2016年,“去库存”政策从上到下迅速铺开,但“高库存、低需求”并无所动。2017年以来,貌似颓势在扭转,棚改货币化、鼓励返乡置业和进城置业等一揽子新政推出,库存“燕塞湖”水位大幅度降低。

去年,因为拆迁安置房积压、棚改安置户大量低价卖房,全国棚改示范区——东河区北梁(家乡城市的某个区域),成为购房者最不愿意光顾的地方。但现在,不仅库存已消化,而且某龙头开发商近期还在北梁拿了块地。调研的亲身感受是,笔者老家这样的城市,尽管不像东中部三四线城市那样,楼市在今年以来很火爆,但“库存下降、需求回升”是不争的事实。由此可见,持续3年多、旨在降低中西部和三四线楼市库存的“去库存”政策,其目的达到了。

近期,易居研究院的报告显示,三四线楼市的库存已降至历史最低,平均消化周期与一二线城市差不多。同时,至少有30个三四线城市的库存消化周期低于12个月。除了城市楼市发生上述变化外,笔者另外一个感受,就是县乡房地产也有了长足的发展。笔者亲戚所在乡村,借助街巷硬化、危房改造、安全饮水、通信村村通等“十个全覆盖”工程,已与城市全面融合,生产生活方式在向城市靠拢。一方面,通过村村合并,集中建设临近柏油马路的新村,启动街镇规划、社区建设,新建居屋建设下水管道、垃圾集中处理,居住和规划向城市(镇)靠拢。

另一方面,外出打工者增多,土地承包普遍,农业出现产业化、规模化趋势,葵花、油菜籽等经济作物耕种、经济动物养殖成为主体;富裕起来的村民普遍到所属县、市买房。新房开发火热20年后,全国范围内已趋于平稳,但其余热正以存量盘活的形式,蔓延并眷顾到最后一个角落——城镇和乡镇。近年来,国家鼓励小城镇发展、农村危旧房改造。过去,过分重视城市和工业,三农强调农业生产。现在,农民生活是重点。笔者所在乡镇的房地产一派火热。

目前,“十个全覆盖”工程在乡镇已落实,以前为平方的旧村屋,现改造为临近公路,集中建设和居住,有下水管道、垃圾清理、门前道路硬化的新居。就在国庆前,笔者亲戚刚刚搬入新居,户型设计、生活设施与商品房无异。此次回乡调研,最大感受是,增量楼市在触顶,但未来存量利用和开发空间很大。就近打工、陪读人群,都想在城市扎根,也多选择租赁、购买拆迁安置低价房,甚至是小产权房;农村居民观念改变,他们向往城市生活,收入高的到县城或市里买房,收入低一些的普遍搬往新居。而且,消费贷款普遍被接受,也加速了这一过程。

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