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租赁房可持续供应的两个基点

近期,围绕“租售并举”的楼市长效机制,开始从顶层设计走向“落地”,目标直指增加租赁有效供应。近期,住建部确定的12个租赁试点城市,相继发布工作方案,重点是明确“十三五”租赁供应的量化指标;尽管未被列为租赁试点,但上海培育租赁市场的力度一点也不弱,近2个月出让8宗租赁用地,力争实现“十三五”租赁占新增住房供应60%的目标;近日,国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,北京、上海等13个城市先行试点。

目前,租赁已崛起,城镇租赁人群占比超过20%,未来还将上升,大城市租房人群占实际管理人口的比重已超过50%。但是,目前租赁供应的效率太低,占租赁市场份额90%的“散租”存在三大问题:秩序太混乱,承租者权益侵害“常态化”;租金太高,多数大城市租金收入比超过45%;公共配套严重缺失,无法满足长租需求。当前及未来,租赁需求的主体是“3个一亿人”等新市民,供应端无法匹配相对体面的适租型住房需求,以实现从“落脚”到“扎根”城市的诉求。

由于无风险收益率太高(4%-5%),租赁投资回报太低(2%左右)、投资回收期太长(50-60年),市场化机构不愿投资低成本、适租型租赁项目。由此,政府或国企主导的租赁开发,才是实现新市民低成本租房的唯一路径。近期,国家特别强调,国企要发挥引领带头作用,支持相关国企转型为租赁企业,鼓励国企将闲置低效的厂房、商办用房用地改为租赁住房,新增供地也倾向于国企主导的低成本租赁开发。近期,试点集体建设用地建租赁房,事实上也是为降低租赁供应成本。

近期,成都、深圳、广州开始组建国企租赁平台,预计后续将通过收储、存量盘活等形式,为平台注入土地。此前,上海已出让的2宗租赁用地,均由国企以底价获得,目的是降低开发成本,支持低租金租赁住房供应。新增供地已趋枯竭的深圳,未来新增租赁住房供应的主体,就是棚改(房龄20年以上的旧住宅区)。近期,深圳发文明确,除拆迁安置,棚改新增房源全部建设人才住房(70%为租赁),且全部由国企承担。而且,深圳还将启动城中村规模化租赁,发挥其在供应低成本(租金仅为同区域商品住房租金的50%)、小户型(套均面积在30-60平米)住房上的优势。

目前,大城市存量建设用地中,国有和集体产权基本“对半开”,后者成本和规模优势很突出。由于用途管制,相邻的国有和集体土地之间,存在着巨大的,甚至十几倍的“级差地租”。大城市集体建设用地,很多是作为征地补偿、宅基地腾退,留给村集体和农民的发展用地。按试点城市(北京、杭州)的做法,集体建设用地挂牌的出让金会返还给集体,开发成本仅限建安和装修,优势可见一斑。2016年6月,国土部调减京津沪23.3%的耕地保有,也意在降低城市用地成本。

不过,降低用地成本只是一方面。土地完全建设租赁住房,前期建设和配套需要投入的资金量太大,中后期管理运营又需要密集的人力。基于租金现金流匡算,投资回收期将在20年以上。2010年,国土部批复北京、上海作为集体建设用地建设公租房首批试点。后来,之所以试点项目未再扩展,就在于前面投入太大、亏损期长达3-5年,投资回收期太长,村集体、村民及合作开发商等都处于观望态势。而且,从资本投资选择来看,相比无风险投资品种(如国债、3A级企业债),甚至是一般的销售型商品房项目,土地建设租赁住房或许并非理想选择。

不论是2010年以来的3600万套保障性安居工程,还是近年来的4200万套棚改,大规模建设之所以能持续,最关键的就是资金缺口解决了。保障房和棚改在立项之初,就设计了通过出售或配套商品房,弥补利润损失或资金流压力的方案。规模化租赁住房建设,即便降低用地成本,强调国企承担社会责任,或政府负担配套和后期运营,项目回报能达到社会平均收益率或以上,但任何一个项目都是数十亿的前期投入,现金流“期限错配”更严重、投资回收期更长。如此大型且带有公共性的工程,解决了资金问题,才能持续,不会异化为“数字工程”或“面子工程”。

对此,2016年国务院39号文(租售并举的纲领性文件),近期九部委153号文,都提出要“积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)”。近期,12个试点城市发布的工作方案中,无一例外地明确,要发挥REITs在租赁住房项目投融资中的作用。近期,上海出让的几宗地,地价仅为同区域“招拍挂”地价1/6或1/10,有媒体测算项目租金收益率可达6%左右。近期,我们调研的世联行在杭州利用集体土地建设的租赁住房项目,租金收益率也可达5%-6%。这一水平接近甚至超过国际大城市的租赁收益率,也就成为REITs可介入的优质基础资产。

人口红利减少,无风险收益率下行是大趋势。租金收益率在6%左右,以此为受益凭证发行基金份额,将吸引大批社会资金,如社保这样的低成本批发资金。由此,租赁项目资金来源就解决了。2002年,香港停止供给居屋(类似经适房),失去最大资金来源建设覆盖40%人群的公屋(类似公租房),房委会随后陷入财务危机。其后,房委会分拆公屋配建的持有物业(零售物业及停车场)成立证券化的“领汇基金”,并在交易所上市。至今,领汇上市已超过10年,并跻身蓝筹。

目前,领汇基金持有物业估值1740亿,基础物业基本位于人口密集的公共屋邨周围,覆盖300万人口。该基金不仅解决了香港公屋建设资金需求,房委会还分享到了巨大的基金红利。顺理推,类似于上海、深圳、成都这样的大城市,外来人口和大学生等新市民大规模涌入,带来巨大的积聚效应。无论是解决租赁住房建设资金缺口,还是分摊公共服务投入的成本,或是激励投资和消费、完善社区功能建设,都将兑现为巨大的基金浮盈。不仅基金投资者可分享,参与建设和运营的开发商可分享,集体组织和村民及国有企业主动参与的股权部分也可分享。进而,基于物业升值的基金增值部分,就可以用来完善公共服务设施,吸引更多人(特别是人才)流入。这样,新型城镇化、内需社会构建,楼市泡沫“软着陆”等都水到渠成。

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