财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 围绕“租售并举”的楼市长效机制渐进形成

围绕“租售并举”的楼市长效机制渐进形成

未来5年,我国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说,就是要加快推进从短期调控向长效机制转换。从近期一揽子政策看,如大城市供地全面向租赁倾斜,租售同权、租房可落户,肃清房地产市场秩序,从上到下的租赁新政此起彼伏,北京推出“共有产权住房”等等,基于回归居住属性的顶层设计,一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成,这也将是1998年房地产市场化、货币化改革以来,我国住房制度的二次变革。

目前,我国城镇住房自有率高达70%以上,远高于发达国家40%左右的水平,但激昂的购房情绪仍不减。早在2011年,城镇常住家庭拥有2套及以上住房的就达11%。近年来,基于资产配置需求,楼市购买主力很大程度上来自投资需求,城镇拥有2套及以上住房的家庭增多,需求旺盛和财富效应导致高房价预期不减。由此,不仅金融风险“敞口”扩大,实体产业“空心化”,而且城镇化快速推进期涌入城市的2.5亿外来人口、新就业大学生无法扎根城市,社会面临巨大风险。

2008年以后,我们曾想通过发力住房保障以解决房地产积弊、老百姓“安居梦”,但现在来看问题与成绩并存。目前,又到改革“窗口期”,在资产泡沫风险呈现加速“触顶”的态势下,未来已没有再浪费改革机遇的任何回旋余地了。因此,以住房回归居住属性为顶层架构和改革目标,以满足城镇外来人口、新就业大学生(即“新市民”)以及户籍无房户的住房需求为切入点,以“租售并举”、先租后买、“先居住后改善”为抓手,重塑我国住房供应体系亟待推进。

未来,基于住房回归居住属性、新市民及户籍无房户为主体的有效需求,新住房供应体系包括以下几类产品:首先是租赁住房,既包括占比需要大幅度提升的政府公租房,又包括供应秩序完善、高中低档搭配的市场商品租赁住房;其次是市场化主导、政府扶持的商品住房,这类住房适应新市民、户籍无房户的支付能力,并以“先租后买”、产权共有等形式,循序渐进满足他们对产权住房的诉求;最后是完全市场化的商品住房。注意的是,前两者要占到70%左右的比例。

目前,已进入城市的2.45亿外来人口,待进入城市的1.5亿“留守人群”(留守妇女、儿童和老人),0.2亿新就业大学生和广大白领普遍租房居住,租赁要成为住房供应的主体。事实上,目前城镇已有20%的常住人群长期租房,热点城市高达40%的常住人口长期租房,各大城市流动人口绝大多数租房居住。再考虑到,大城市多数白领普遍选择“先租后买”的住房模式,而基于小孩教育、父母养老和工作调动,很多业主也选择租房。由此,热点城市实际管理人口中,普遍有超过50%的人租房居住,我国已进入租赁时代,未来住房供应中,租赁住房当然是绝对主体。

不管是大城市近期供地配建租赁住房“常态化”,还是未来5年新增供地明显增加租赁住房建设比例(30%-60%),还是中央到地方频繁发布租赁新政等,首先意在增加租赁供应,其次意在将存量房更好利用起来。此外,还要培育规模化的企业租赁主体,净化市场环境、完善市场秩序。同时,还要以租售同享公共服务,增加租赁有效供应,更好地满足未来近4亿人口的住房需求。而且,未来行业管理的重点,也将从过去偏重于新房开发和销售,转变为存量房盘活和租赁。

租赁市场只是新的住房供应体系中的一环,目的是让4亿人口能“扎根”在城市,否则新型城镇化“有名无实”。因为,无法实现“住有所居”,他们就无法融入城市,消费和投资行为、未来预期、人生规划等都是短期行为。这样,不仅城乡二元隔离无法改观,还会因各种“漂”而产生社会问题;另一个目的是,租赁(特别是公租)能降低居住和“扎根”城市的成本,也降低新型城镇化成本,增加新市民和户籍无房户的积蓄,助力其“先租后买”,渐进成为“有产者”。

“有恒产者有恒心”,凡在城市长期居住的人,无不打算购房并成为“有产者”。目前来看,由于社会保障深度不够、税收调节不足、生产效率差距,即便为社会做出巨大贡献的人群,比如科技人员、医务和教育行业的职员、初级公务员、纳税超过一定年限的常住居民等等,很多也无法以自己的收入买到房。但是,越是大城市,住房的公共属性越突出。若经过多年努力,依然无法跨越高房价而成为“有产者”,分享城市化红利,这是不公平的,要检讨住房制度了。

作为今年楼市调控和长效机制建设“好榜样”的北京,近期在发力租赁的同时,推出共有产权住房新政,这是一个重要信号。该新政最大亮点,就是去除正常交易限制。北京未对共有产权住房出租有任何限制(租金按份额分配),5年后上市交易时,购房者还可随行就市地出售自有产权部分,或购买免费使用的政府产权部分,实现全部产权拥有。因此,购房者的产权部分与商品房无差异。此外,无论共有产权住房,或新增租赁住房,30%的部分要配给非户籍常住人口。

北京新政回归共有产权本源。购房者和政府产权比例,可以是64,也可以是55。这样,即便是高房价,很多新市民和户籍无房户可以实现拥有产权住房的诉求。事实上,不管购房者承购多大的产权份额,都是根据自己支付能力选择的结果,这就是“先买小房子,再买大房子”。进一步,结合“先租后买”、“租售并举”,这就是新住房制度,也是楼市长效机制。近期,深圳“棚改”新政中,中心区旧住宅区改造除安置外,全面建设租赁住房,这是深圳人口“倒挂”(2000万人口中户籍人口400万)背景下,顺应1600万非户籍人口租房需求,在供给端的革新。

租售并举、共有产权、深圳式棚改等住房供给侧领域的变革,除了分流住房需求、稳定预期和房价,构建理性和多层次的住房消费层次以外,更重要的是,它们给新市民、户籍无房户“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。笔者认为,租售并举、共有产权和租赁主体的政策创意很好,但“一分设计、十分落实”,各级政府要有真心实意,首先是在土地供给上要“让利”,不能继续坐地生财,要以让利给市场盈利预期;其次,逐步实现不同群体间公共服务均等化;最后,配套改革要跟上,如革新土地出让“招拍挂”,公共财政建设以及税收金融支持落地。



推荐 7