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攻克“租售并举”的三大痛点

经过迷茫与探索,培育和发展租赁市场,实现“租售并举”,成为我国住房制度改革的新方向。事实上,这也是顺应需求结构性变化,调整住房供给端的应有之义。目前,我国7亿多城镇居民中20%的长期租房,热点城市40%的常住人口长期租房,2.45亿外来人口中80%的租房居住。高房价背景下,购房年龄推迟,新市民“先租后买”已常态化。另外,出于小孩教育、父母养老、通勤便利等考虑,很多有房业主也选择租房。因此,大城市租房比例超过50%,我国进入了租赁时代。

尽管租赁时代已来临,但一直以来,并不像买房那样,受广大老百姓认可,租房乃权宜之计或不得已而为之的选择。但在多数发达国家,居民在租房和买房选择上很淡然,比例倾向基本“对半开”。本应是住房供应“双引擎”的租房和买房,在我国之所以跛足前行、厚此薄彼,在于租房无法获得与买房同等的承载。首先,住房是绝大多数百姓的财富大头,城镇居民70%的财富是房子。更重要的是,房价上涨带来的资产收益,成为收入差距的原因,也是居民追求财富的途径。

其次,我国租房市场长期不规范,存在着大量“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨价、房租欺诈、被迫搬家、不退还押金等乱象。甚至,有人比拟,没有租过房就不足以谈人生,租房是大学生体验世态炎凉和社会黑暗面的第一课;最后,租房无法享受到与买房一样的公共服务,比如租房人群很难落户,也就很难享有与户籍挂钩的社会保障。即便是申请信用贷款或消费融资,银行也往往要求以房子来抵押。最关键的教育资源分享上,租房人群也排在最后面。

这就是制约租赁发展的“三大痛点”,也是租赁市场屡提不振的罪魁祸首。目前,全国人均住房面积已达41平米,城镇户均住房拥有超过1.1套,但2.45亿外来人口及背后1.5亿“三留人群”(留守妇女、老人和儿童)、低收入人群和新就业大学生的住房需求却嗷嗷待哺。当前,楼市资产泡沫已到临界点、“灰犀牛”风险在靠近,能否激活租赁市场,关系到能否夯实楼市需求基础,让泡沫“软着陆”。近期,从中央到地方一系列大动作,宣誓“租售并举”已成为楼市长效机制着力点。

这也是一项系统工程,攻克“三大痛点”的工作正齐头并进。首先,近期中央金融工作会议召开,标志着金融风险从“腾挪”转向“出清”,资金非空转即“入楼”的局面逆转。同时,近期政治局会议传达出信号,调控之气可鼓不可泄、可紧不可松,惟如此才能让“房子回归居住属性”落地。切断杠杆接济、切断投资炒作需求,房价再度快速上涨已无可能。房价快速上涨预期退却了,支撑买房的动力之一,即以技术含量最低的方式介入,成为食利阶层的财富捕获式微。

其次,租赁市场秩序将趋于规范。近日,31个中央部门联合发布《关于印发<关于对房地产领域相关失信责任主体实施联合惩戒的备忘录>的通知》,惩戒包括限制市场准入、限制商品房买卖备案等重典。而且,失信房地产企业(包括中介企业)和惩戒对象的信息和失信行为,将在全国信用信息共享平台、“信用中国”网站、住建部信息平台,各省信用平台上同步公示。进一步,国家将建设政府住房租赁交易服务平台,以政府信用解决租赁乱象,让租者安心。

最后,要渐进实现租售在公共服务享有上均等化。近日,住建部人士接受新华社采访时表态,将通过立法,逐步使租房在基本公共服务方面与买方享有同等待遇,这是继广州为推动租赁市场提出教育“租购同权”后,主管部门的明确表态。随后,郑州、无锡、济南、陕西等地纷纷明确“租房可落户”或购租同享公共服务。有国家意志和背书,未来更多城市会跟进政策。尽管受到公共资源稀缺的困扰,但通过积分落户排队,深圳、杭州等地居民凭备案租赁合同已实现就近入学。

从中央意图看,打破政策桎梏与深层次改革同步推进,实现租售并举,建立楼市长效机制,这既是形势倒逼之举,也是主动改革之为。过度依靠房地产的增长不可持续,而且存在巨大金融和社会风险,形势依然倒逼;未来调控将坚持政策稳定与查漏补缺的基调,楼市将会在较长时间内平稳,从而创造出主动改革的、难得的“窗口期”。过去,我们曾发力住房保障,希望能让房价和楼市软着陆,现在又发力租售并举。不缺林林总总的政策,缺的是执行政策的决心和力度。当前来看,天时地利人和兼到位,租售并举关系行业兴衰,关系经济未来,就差改革“落地”。

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