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“北京模式”回归共有产权住房的本源

作为今年以来楼市调控“好榜样”的北京,近日又“放大招”,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会征求意见。事实上,早在2013年10月,北京就发布了发展共有产权住房的“京七条”,共有产权住房形式——“自住型商品房”(简称“自住房”)在2013年就推出2万套。2014年,北京50%的商品宅地转向自住房建设或配建,当年共建设5万套自住房,占市场规模的50%。2013年10月-2014年,北京共推出61宗住宅用地,其中含有自住房地块的项目近50宗。

那么,此次北京推出的共有产权住房,与原来的自住房是什么关系?本世纪以来,包括北京在内的很多城市,具有保障性质的产权型商品房(如经适房、限价房、双限房、集资房和安置房等)名目众多,但多因陷入福利陷阱而屡受诟病,这时又推出一个具有保障性质的共有产权住房,能否避免过去的问题?另外,在当前从上到下全面发力“租售并举”、培育租赁市场、构建“先租后买”的住房新制度的框架下,共有产权住房有什么意义,如何与“租售并举”相契合?

事实上,2013年北京推出自住房,是在“低端有保障,中端有支持,高端有市场”的住房制度框架下,解决京籍居民、非户籍常住人口等“夹心层”的住房问题。北京是国内人口吸附能力最强的城市,每年25万左右在京高校毕业生留京比例在50%左右,楼市供求关系之紧张难以想象,且长期内无法缓解,超高房价在北京出现也不奇怪。因此,北京最受伤的莫过于包括广大“北漂”、京籍无房户等在内的中等收入“夹心层”。这部分人长期在北京生活和工作,对于拥有产权住房,成为“有产者”,分享城市发展和升级红利,分享城市化红利有着强烈的诉求。

2013-2014年,北京不仅大规模推出自住房,而且其价格比同地段、同品质商品住房价格低30%(且不高于22000元/平方米的房价控制水平)。但是,2014年北京却出现了严重的自住房“弃购”现象。据媒体报道,当年进入摇号程序的数个自住房项目出现了不同程度的“弃购”问题,项目“弃购率”最高达到了50%,随后导致北京放缓甚至暂停了自住房项目。除了2014年北京楼市回调(成交量下滑47%、房价下跌10%-15%)外,自住房制度设计存在重大积弊是根本原因。

首先,自住房优先解决京籍和保障房轮候库无房人群,名下无房或仅有一套房的北京户籍居民也可购买;其次,在交易限制上,自住房管理办法规定,自住房不能出租,5年内也不能上市交易。满5年可出售,但届时将以同地段商品住房和该自住房购买时价格差价的30%交纳土地收益;再次,自住房被称为“七折房”,即比同地段、同品质商品房价格低30%;最后,“限房价”定死自住房价格的同时,“竞地价”最大化土地出让金,开发商须以商品房盈利弥补自住房损失。

因此,开发商参与自住房项目的积极性不高,特别是在楼市回调时,商品房盈利难以覆盖自住房损失时,自住房供应品质和配套就会缺斤少两。同时,高房价下即便给予30%的折价,对于很多“夹心层”来说也难以支付。另外,自住房多偏向于京籍居民家庭(甚至是有房户),然后是保障房轮候库,很难惠及嗷嗷待哺的非户籍常住人口。更重要的是,交易限制太严格,特别是上市要缴纳土地出让收益,让拥有产权住房和成为“有产者”打折扣,产权共有无法“落地”。

此次北京共有产权的办法中,最大亮点就是去除正常交易的门槛。除基于住房回归居住属性要求,设置了5年“限售期”外,该办法未对出租有任何限制(租金按份额分配)。5年后上市交易时,购房者可随行就市地出售自有产权部分,或购买政府让渡给购房者免费使用的产权部分,实现全部产权拥有。因此,本质上讲,购房者拥有的产权部分,在权益上与商品住房无任何差异。唯一区别是,购房者以自己的支付能力,选择购买的产权部分,“北京模式”才回归到共有产权的本源。

在“北京模式”下,购房者和政府的产权份额,既可以6:4,也可以是5:5。这样,即便是高房价,但在政府折让地价,以项目开发建设成本和适当利润为基础来定房价,户型限制(90平方米以下户型至少要占到70%)及产权共有等多方支持下,“夹心层”拥有产权住房的诉求是可以实现的。而且,共有产权房源只能配售给无房家庭,如京籍无房家庭,符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。近期政策规定,新市民配售比不低于30%。

事实上,不管购房者和政府的产权份额按6:4,或是5:5配置,都是购房者根据自己支付能力选择的结果,实际就是“先买小房子,再买大房子”,这不仅是理性的购房行为,也顺应需求并丰富了多层次的住房供应体系。而且,共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的,即根据居民支付能力,通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”,构建住房梯次和理性消费层次。目前,成都、重庆等推出了承租人后期可购买租赁住房,而且前期租金可抵月供的“由租到买”的新政策,事实上是将“先租后买”、“租售并举”有效地结合了起来。

租售并举、共有产权等住房供给侧的制度创新,除分流住房需求、稳定预期和房价,构建理性的住房消费层次,更好地实现百姓安居梦以外,更重要的意义是,它们给新市民、非户籍人群“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。“有恒产者有恒心”,只有预期到自己未来能实现安居,并“扎根”这个城市,居民的生活和工作才能安定,整个社会才会稳定。笔者认为,租售并举也好,共有产权也好,地方政府要有真心实意,首先要在土地供给上“让利”,给市场有一定的盈利预期;其次,要增加公共服务建设,逐步实现公共服务在不同群体间的均等化;最后,配套改革也要跟上,如革新土地出让“招拍挂”,加强公共财政建设以及税收金融支持落地。

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