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房租下跌,周期性还是趋势性?

近期,热点城市住房租金下跌了。中国房地产业协会数据显示,2017年5月,上海、深圳、广州房屋租赁价格环比分别下跌1.21%、0.35%和1.24%。自2016 年12 月以来,上海房租连续6个月下跌,此前自2008年10月已连续上涨90个月。同时,自2016年8月,深圳房租整体已连续10个月下跌。参考中原指数,沪深穗及南京等重点城市2016年底以来租金集体下跌。

一般讲,租金波动规律可循。二手房销售回升,或春节后“招工季”、5-7月大学“毕业季”等,都会推动房租上升。相反,当楼市趋冷,卖房业主观望,房屋“由售转租”,租赁供应增加,租赁需求旺季结束等等,房租都会下行。近几个月,楼市调控“落地”,热点城市二手房成交普遍下跌30%-50%。很多二手房“由售转租”,从而推动租赁供应增加,造成短期租金下跌。

但是,热点城市房租集体且持续下跌,这是2008年以来的第一次。笔者认为,除了上述周期性的因素外,房屋租赁市场的供需发生了结构性和趋势性的变化,最突出的就是租赁供应“放量”增长。早在2011年,我国城镇家庭户均住房拥有已达到一套、人均住房面积已接近发达国家平均水平(35平米)。由此,边际居住空间需求下降,新增供应将越来越多地投入到租赁市场。

2011-2016年,我国住宅竣工46.1亿平米,按单套建筑面积90平米算,可供应5000万家庭居住。同期,城镇人口增加1.23亿,按每户3.1人算,新增城镇家庭4000户。因此,近年来城镇住房供应总体充足。除新增人口产生的购买力、改善型需求,近年来很多购房可归为资产配置或所谓的投资需求,也将增加租赁市场投放规模。同时,近年来各类长租公寓异军突起。

根据链家地产统计,目前集中在大城市的品牌长租公寓就有1000多家,运营公寓数量约100万(套)间。而且,大城市新增地块出让“竞自持”、“竞公租房等保障房”的比例越来越大,而存量旧村屋盘活时代也已到来,加上政策鼓励企业规模化、专业化租赁,万科、招商、碧桂园等龙头纷纷进军长租公寓市场,长租公寓海量增长,最大贡献就是适居性租赁房源增加。

在深圳,目前有200家各类长租公寓品牌。这些公寓品牌不仅迎合市场需求,推出大户型合租、“打隔断”以及“N+1”(房间+客厅),而且借助国家鼓励非住宅存量物业改造为租赁住房的“政策东风”,将触角延伸到成本和价格“洼地”的城中村、闲置低效的厂房和商办建筑。通过提高单套住房承载租客数量,盘活闲置非住宅物业,近年来深圳租赁房源供应规模化增长。

同时,近年来各大城市地下轨道、轻轨相继进入开通运营期,交叉分布、方便换乘的轨道“网状图”初步形成,越来越多的房屋变成“地铁房”,原来有区位优势的房屋,其“不可替代性”下降。对租赁刚性的中低收入人群来说,外围区域租金仅为中心区租金的一半,“外围租房、中心区上班”通勤模式的性价比更高。因此,租赁市场有效供给范围也从中心区扩展到外围。

另外,基于工业和商办低地价、低成本,各路投资资金纷纷进入“类住宅”市场。在京沪深,近年来所谓的酒店式公寓、公寓式办公、创新型产业用房等“类住宅”发展迅速,并成为楼市限购政策下投资资金“新出口”。2015-2016年,京沪深“类住宅”成交近乎翻倍增长,北京“类住宅”销售面积甚至超过商品住房。由投资资金主导的这些“类住宅”,都会形成租赁市场供应。

而且,各大城市都在大规模建设公租房。未来5年,深圳和北京将分别建设40万套、50万套保障房,70%为公租房,今年广州也将推出1.2万套公租房,极大地分流了租赁刚性的低收入人群。总之,尽管房价上涨导致租房人群增加,但房租自2010年已整体上涨6年,深圳即便一居室的城中村住房,租金也要2500元左右。同时,经济转型期居民收入增长放缓,租金支付能力下降,白领合租也成常态。由此,大城市租金下跌非周期性现象,而是供求逆转的趋势性现象。

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