近期，热点城市住房租金下跌了。中国房地产业协会数据显示，2017年5月，上海、深圳、广州房屋租赁价格环比分别下跌1.21%、0.35%和1.24%。自2016 年12 月以来，上海房租连续6个月下跌，此前自2008年10月已连续上涨90个月。同时，自2016年8月，深圳房租整体已连续10个月下跌。参考中原指数，沪深穗及南京等重点城市2016年底以来租金集体下跌。

一般讲，租金波动规律可循。二手房销售回升，或春节后“招工季”、5-7月大学“毕业季”等，都会推动房租上升。相反，当楼市趋冷，卖房业主观望，房屋“由售转租”，租赁供应增加，租赁需求旺季结束等等，房租都会下行。近几个月，楼市调控“落地”，热点城市二手房成交普遍下跌30%-50%。很多二手房“由售转租”，从而推动租赁供应增加，造成短期租金下跌。

但是，热点城市房租集体且持续下跌，这是2008年以来的第一次。笔者认为，除了上述周期性的因素外，房屋租赁市场的供需发生了结构性和趋势性的变化，最突出的就是租赁供应“放量”增长。早在2011年，我国城镇家庭户均住房拥有已达到一套、人均住房面积已接近发达国家平均水平（35平米）。由此，边际居住空间需求下降，新增供应将越来越多地投入到租赁市场。

2011-2016年，我国住宅竣工46.1亿平米，按单套建筑面积90平米算，可供应5000万家庭居住。同期，城镇人口增加1.23亿，按每户3.1人算，新增城镇家庭4000户。因此，近年来城镇住房供应总体充足。除新增人口产生的购买力、改善型需求，近年来很多购房可归为资产配置或所谓的投资需求，也将增加租赁市场投放规模。同时，近年来各类长租公寓异军突起。

根据链家地产统计，目前集中在大城市的品牌长租公寓就有1000多家，运营公寓数量约100万（套）间。而且，大城市新增地块出让“竞自持”、“竞公租房等保障房”的比例越来越大，而存量旧村屋盘活时代也已到来，加上政策鼓励企业规模化、专业化租赁，万科、招商、碧桂园等龙头纷纷进军长租公寓市场，长租公寓海量增长，最大贡献就是适居性租赁房源增加。

在深圳，目前有200家各类长租公寓品牌。这些公寓品牌不仅迎合市场需求，推出大户型合租、“打隔断”以及“N+1”（房间+客厅），而且借助国家鼓励非住宅存量物业改造为租赁住房的“政策东风”，将触角延伸到成本和价格“洼地”的城中村、闲置低效的厂房和商办建筑。通过提高单套住房承载租客数量，盘活闲置非住宅物业，近年来深圳租赁房源供应规模化增长。

同时，近年来各大城市地下轨道、轻轨相继进入开通运营期，交叉分布、方便换乘的轨道“网状图”初步形成，越来越多的房屋变成“地铁房”，原来有区位优势的房屋，其“不可替代性”下降。对租赁刚性的中低收入人群来说，外围区域租金仅为中心区租金的一半，“外围租房、中心区上班”通勤模式的性价比更高。因此，租赁市场有效供给范围也从中心区扩展到外围。

另外，基于工业和商办低地价、低成本，各路投资资金纷纷进入“类住宅”市场。在京沪深，近年来所谓的酒店式公寓、公寓式办公、创新型产业用房等“类住宅”发展迅速，并成为楼市限购政策下投资资金“新出口”。2015-2016年，京沪深“类住宅”成交近乎翻倍增长，北京“类住宅”销售面积甚至超过商品住房。由投资资金主导的这些“类住宅”，都会形成租赁市场供应。

而且，各大城市都在大规模建设公租房。未来5年，深圳和北京将分别建设40万套、50万套保障房，70%为公租房，今年广州也将推出1.2万套公租房，极大地分流了租赁刚性的低收入人群。总之，尽管房价上涨导致租房人群增加，但房租自2010年已整体上涨6年，深圳即便一居室的城中村住房，租金也要2500元左右。同时，经济转型期居民收入增长放缓，租金支付能力下降，白领合租也成常态。由此，大城市租金下跌非周期性现象，而是供求逆转的趋势性现象。