财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 房地产开发投资的拐点到了吗?

房地产开发投资的拐点到了吗?

今年1-5月份,房地产开发投资同比增长8.8%,较前4个月收窄了0.5个百分点,这是去年11月以后,开发投资累计同比增速第一次回落。同时,1-5月份的土地购置面积同比增速(5.3%)比1-4月回落2.8个百分点,而5月单月土地购置面积同比回落1.4%,这是该指标今年以来首次回落;1-5月份,商品房新开工同比增长9.5%,增速较1-4月份回落1.6个百分点,而5月单月的新开工面积增速(5.2%)较4月更是大幅下降了4.9个百分点,近乎“腰斩”。

1-5月份,商品房销售面积同比增长14.3%,增速比1-4月份回落1.4个百分点,延续了2016年4月以来持续回落的趋势。而且,14.3%的增长幅度不到去年同期(50.7%)水平的1/3,仅为年初的一半,而1-5月的销售金额增速(18.6%)也仅相当于去年同期的一半。一般来讲,商品房销售、新开工、拿地是开发投资的三大“领先指标”,新开工和拿地领先开发投资6个月左右,商品房销售领先开发投资6-12个月左右。“领先指标”回落,意味着开发投资随后也将回落。

目前看,调控政策与金融“去杠杆”下房贷收紧形成“双紧缩”,未来楼市下游销售端增速或将继续回落,而开发商土地购置和新开工的积极性也将难以提振。因此,业内判断,今年5月份开发投资“首降”,或意味着开发投资拐点来临。从数据表现看,开发投资在2010年达到33.2%的历史最高增速后,便进入了下行通道中,2015年的增速竟然只有1%。2016年,尽管有销售面积创历史记录、棚改大规模驱动(贡献了20%的开发投资)、地价大幅上涨推高资本形成、新开工强力增长等多重利好,但开发投资在2015年的低基数基础上仅增长6.9%,也佐证了拐点论。

本质上,开发投资代表的是我国房地产增量还有多大空间的问题,即未来购房需求究竟有多大。考虑到房地产对全产业链、上下游库存、固定资产投资拉动的前瞻性,如果开发投资“拐点性”回落,上下游新一轮“补库存”周期、固定资产投资反弹,以及经济周期都会掉头下行。从趋势上判断,中长期开发投资取决于红利人口(15-64岁)和货币环境,前者决定自住需求,后者决定投资需求。根据统计局数据,我国红利人口占比在2010年达到74.5%的顶峰后开始掉头向下。

2010-2015年,我国红利人口占比从74.5%降至66.3%。因此,全国范围楼市供销两旺的局面在2010年后趋于缓解,商品房销售面积也告别2000-2010年年均21%的高增长。2011-2016年,全国商品房销售面积年均增长7.6%。因此,开发投资在2010年触顶有一定道理。但红利人口占比尽管下降,降幅却很缓慢,整体上仍在高位。同时,人口流动出现新趋势,即大城市化或都市圈化,近年来特大城市和都市圈核心城市年均流入人口30-50万,助推楼市出现结构性“长牛”。2011-2016年,10大城市二手住房价格指数年均上涨7.3%,近三年年均上涨14.9%。

目前,五大都市圈(包含西部成渝、中部郑州武汉)集中了全国GDP的55%、城镇常住人口的40%,占楼市开发投资和销售额的比重从2011年的40%上升到70%。近年来,特大城市楼市火爆、供销两旺,要么基于人口流入和新城区开发,要么基于城市“二次开发”、存量盘活。此外,近年来我国开启经济转型,并以“稳增长”来对冲经济下滑,货币政策趋向稳健,M2/GDP从2008年的158%上升2016年的237%,实体资金溢出叠加杠杆扶持,资产配置需求异军突起。

由此,近年来楼市需求并未下滑,商品房销售面积连创新高,2013年创新高至13.1亿平米,2016年再创历史记录(15.7亿平米),相比2010年上涨50.1%。但在2012-2016年,由于调控打压、三四线城市去库存、防范地方债务风险等,楼市供应端整体紧缩。首先看土地购置,除2013年增长8.8%,其他年份土地购置面积都在下滑(年均下滑12%);其次,2012-2016年,新开工面积整体也在下降(年均下滑2.1%),而之前10年(2002-2011),新开工年均增长高达17.3%。

因此,开发投资增速在2015年触底至1%。2016年以来,各大城市库存周期均降至警戒线以内(12个月以内),很多城市在售库存仅够3个月左右销售。同时,轨交及高铁在全国进入通车运营阶段,楼市半径扩大,需求大规模外外溢。加上,国家鼓励“返乡置业”,以及轰轰烈烈的“棚改货币化”(占全国开发投资和销售20%的比重),开发商大规模开启主动“补库存”,开发投资也从1%反弹至2016年的6.9%。今年以来,多数城市库存周期仍在12个月内,楼市整体仍在“补库存”。截至目前,楼市销售持续回暖1年多,销售速度开始下降,但绝对量仍在历史最高位。

未来,楼市新增空间还很可观,如“3个一亿人”的城镇化、棚户区等旧改、都市圈建设带来的需求、轨道交通衍生出的需求,各地如火如荼的小城镇建设等。值得注意的是,楼市已进入存量时代,即以提高人居质量为代表的新阶段。“六普”数据显示,独立卫生间、厨房、自来水、下水管道等齐全的城镇住房仅占60%多,25%的城镇家庭住在平房,至少6亿人没有用上抽水马桶。国家也有意识地挖掘楼市新空间,对冲投资下滑,如2018-2020年再改造各类棚户区(含农村危房)1500万套。未来棚改或式微,但基于人居质量的存量盘活会以另外的形式体现出来。

5月份,开发投资之所以下滑,一方面是告别2015-2016年“地王潮”,各地严厉控制地价,导致高地价推动的资本形成下降,开发投资顺势“挤泡沫”;另一方面,2015-2016年商品房月均销售一直保持20%增长、占全国楼市份额45%的东部,因受限房价、限地价和预售管制等人为控制,销售降至个位数,进而冲击到新开工和土地出让。事实上,从三四线城市楼市火爆、土地拍卖“抽签”、新房“摇号”等看,楼市需求还很旺盛。因此,笔者认为,尽管楼市交投将从高位回落,但绝非拐点性回落,而是“倒L型”高位平衡,呈现长周期缓慢回落的走势。

推荐 0