尽管“20家银行停贷”的消息有炒作和夸大嫌疑，但按揭贷款利率进入上行通道，全国各地大面积提高房贷利率，这是不争的事实。而且，部分股份制银行、中小银行将首套房贷款利率上浮至基准利率的1.1-1.2倍，这在过去是非常罕见的事情。今年1月份，一线城市首套房贷多数还可以享受基准利率0.85倍的优惠，但不到半年的时间，房贷利率就攀升了30%-40%，原因在哪里？未来房贷利率将如何走？房贷紧缩是否与楼市调控形成叠加，加速楼市下滑？

对于银行突然收紧房贷，业内纷纷将矛头指向去年下半年开启、今年加速的金融“去杠杆”。春节后，央行连续上调公开市场利率、净回笼资金，无风险利率快速上升。10年期国债利率从今年年初的3%上升至6月的3.6%，一年期Shibor利率已高于银行优质客户的贷款基础利率，也高于一年期贷款基准利率。无风险利率上升，对接资管计划的银行理财收益率迅速攀升（已突破4%），逼迫银行（主要是中小银行）转向成本相对低的同业，2-3月同业存单净发行突破1万亿。

但近期，“一行三会”发布数道监管“金牌”，规范银行同业、理财、险资、资管等投融资和通道业务。比如，同业不能超过负债的1/3，银行投资资产必须“穿透”，接受资本充足率监管，以基金子公司等第三方通道投资“非标”被限制。目前，银行资金来源端，吸收储蓄和金融市场融资（向央行借款、同业拆借、发行理财）各占50%，小银行通过同业和理财等金融市场融资占比更高，大约在60%左右。理财收益率攀升，同业监管强化，金融市场融资利率也迅速攀升。

今年年初，各大银行还可以2.8%的利率向同业拆借，但4月份上升至4%以上，5月份达到5%。由此，中小银行一半的融资，其成本接近房贷基准利率，加上人工、运营成本，继续投放基准利率的房贷，多半要亏损。因此，中小银行的最佳选择就是缩减资产负债表，减少同业融资、减少低收益的房贷投放。同业存单4月净发行降至1000亿，5月份负增长3300亿（净偿还同业）。或者，利率已市场化了，谁愿意接受更高利率，如基准利率上浮1.1-1.2倍，银行就给谁贷款。

不过，占房贷份额70%的大银行，很少通过同业融资，且是主要的“拆出行”，目前仍发放基准利率0.90-0.95倍的房贷。另外，货币操作开始“削峰填谷”，通过MLF（中期借贷便利）、常备借贷便利（SLF），或启动更长周期（如跨季的28天、甚至一年）逆回购操作，对冲季末、季节性资金缺口。同时，房贷不良率仅0.3%，远低于全行业1.74%的不良率，乃防御性资产优选，加上贯彻去库存、支持合理需求的精神，大银行资金相对充裕，仍会投放基准利率之下的首套房贷。

控制资金过分流入楼市，也是房贷紧缩和利率攀升的原因。近年来，银行资产和负债增速都在15%-16%，远高于M2增长，很大一部分直接或借道非标进入楼市，这是泡沫甚嚣尘上的原因。2015-2016年，楼市融资（包括项目开发和购房贷款）年均增长都超过50%。2016年，房贷占全部新增贷款的45%，四大国有银行甚至占新增贷款的60%。属于中长期业务的房贷更多占用资本，期限错配和流动性风险突出。全面实施MPA（宏观审慎评估体系）监管新规下，控制房贷在清理之中。

2016年底，中央经济工作会议提出，“宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，但同时严格限制信贷流向投资投机性购房”；今年“两会”上，周小川行长明确房贷增长要放缓。据悉，为贯彻国家信贷结构性调整的指示，央行要求今年房贷投放不能超过新增贷款的30%。目前，各银行对辖区内分支行房贷额度实施“配给制”，甚至细致到每个月增量和余额都要控制，多数银行要求今年房贷环比不增长。资金面越来越紧缩，部分分支行的额度被砍掉也不奇怪。

目前，金融“去杠杆”效果彰显，同业利率飙升正在倒逼银行减少资金空转、降低杠杆率。由此，未来“去杠杆”仍将继续。今年6月底，半年MPA考核在即，银行综合资产和广义信贷扩张将受资本充足率约束、广义负债将受存款准备金率和同业负债率约束，流动性需求将继续攀升。另外，无风险利率快速攀升，按揭贷款对银行的吸引力下降，这一幕在2013年金融“去杠杆”导致的“钱荒”时也发生过，加上管理层和银行对房贷额度的控制，预计平均房贷利率将继续上升。

目前，楼市调控的滞后影响显现，4月全国商品房销售面积同比增速大幅度回落近7个百分点，热点城市下滑30%-40%，三四线楼市继续上攻的动力也开始减弱。如果房贷突然紧缩，或将与调控形成共振，加速楼市下滑，房贷“顺周期”加大楼市波动。2013年下半年“去杠杆”和银行紧缩房贷，直接导致2014年商品房销售面积出现2008年以来的首次下降，也直接导致2015年“稳增长”承压。同时，首套房购置是刚需，也是楼市的“稳定器”，理应得到贷款优惠。

但凡资金紧张，银行就收紧甚至抛弃房贷，这样的“金融周期”加速楼市波动，背后折射我国金融制度之缺陷。一般来说，房贷期限长、占用资本多，在融资市场化、利率自由化的趋势下，若资金面紧张、融资成本上升，房贷不仅不赚钱，前期投放的房贷会亏损，还恶化期限错配和流动性风险。美国通过成立房地美、房利美等机构收购银行房贷，并通过证券化让15-30年的贷款“活化”，增加了房贷供应、降低了首付和利率。尽管证券化衍生引起次贷危机，但本质上是监管问题。如果汽车和校园消费贷款一样，房贷让我们在支付能力低但需求最旺盛的时期获得的住房，平滑了一生收入和消费。因此，革新金融制度，多渠道增加房贷供应，如政策性住房金融、贷款证券化等，需要提上议事日程，否则金融周期和楼市波动还将继续上演。