财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 为何房贷利率大幅飙升?

为何房贷利率大幅飙升?

近期,银行突然收紧房贷成为楼市新热点。新京报报道,北京部分银行把首套房贷利率上调为基准利率的1.1倍,少数银行甚至调高至1.2倍;二套房贷款利率则上调至基准利率的1.2倍,少数银行调高至1.3倍。据凤凰房产报道,尽管上海、深圳主流银行首套房贷仍可以按基准利率0.95倍发放,但回归基准利率甚至上浮的银行增加,且房贷投放周期延长,一线城市单笔房贷投放周期从原来的半个月延长至1个月,有的银行延长至45天-60天,公积金贷款要等3个月左右。

今年年初,北京首套房贷款仍可以普遍享受到基准利率0.85倍的优惠,但不到半年的时间,就上升到基准利率1.1倍或1.2倍,相当于房贷利率上行30%或40%。基准利率0.85倍和1.1倍的房贷利率分别为4.41%和5.39%,这意味着利率上浮了0.98%。据此,就有媒体认为,这相当于央行4次标准力度(每次25个基点)的定向加息。融360监测数据显示,5月全国首套房贷平均利率为4.73%,环比上月上升4.64%,环比已连续5个月上升,同比去年5月份的水平(4.45%)上升6.29%。

那么,此次银行收紧房贷,是贯彻调控的被动之举,还是调整业务的主动出击,抑或资金额度不足倒逼使然?调控必然是一个因素,但大面积、大幅度收紧首套房贷款利率,并不符合国家“去库存”,也不符合支持首套住房购置等合理需求的政策本源。同时,根据笔者调研,尽管不良贷款连续19个季度攀升后,去年4季度以来连续2个季度微幅回落,考虑到“去产能”在继续,2015年底以来大宗商品价格上涨和中游制造业景气回升趋于结束,金融风险仍在高发期,加上“资产荒”并无明显缓解。因此,经济回落期,居民房贷仍是安全性和防御性兼具的资产优选。

事实上,2016年上市银行中报发布会上,各大行都表示,未来要增加房贷投放和资产占比,全年房贷占到新增贷款的45%,四大国有银行房贷甚至占到新增贷款的60%。因此,笔者认为,银行不会主动调整业务,缩减房贷投放。或许,额度不足是各大银行普遍紧缩房贷的根本原因,这一点也是基层银行按揭经理普遍挂在嘴上的一个理由。近年来,银行业资产和负债增速都在15%左右,占银行业资产近50%的中小银行,资产和负债增长幅度都在30%-50%之间。

2007年,我国银行业资产总规模仅54万亿,今年一季度末则达到239万亿,增长了3.4倍。今年一季度,银行业资产同比增长14.3%,新增资产30万亿。今年一季度,银行业负债总额达220.4万亿,同比增长14.5%,新增额达到28万亿。今年一季度,个人购房贷款余额仅19万亿,不足银行总资产的8%。按一季度个人购房贷款余额同比增长37.5%计算,新增按揭贷款投放5.2万亿,仅为新增资产的17.3%,仅占新增负债的18.6%。因此,不存在贷款额度绝对不足的问题。

笔者认为,银行突然收紧房贷,甚至有逆国家政策导向,抛弃首套房贷款之嫌,有两个主要原因:一是银行资金来源日渐同业化、理财化,负债端成本长周期攀升,二是金融“去杠杆”,控制资产泡沫,且国家有意识控制房贷资产膨胀,比如紧缩开发商多种融资渠道,要求今年房贷增量不能超过新增贷款的30%等。金融“去杠杆”,首选工具就是金融市场不断加息,以控制银行“加杠杆”投资表外理财、债券市场及层层嵌套的表外资产(如第三方通道业务中的资管计划)。

金融市场不断加息,直接导致无风险利率攀升。今年年初,10年期国债利率为3%,6月上旬就上升至3.6%;年初,10年期国开债利率为3.7%,6月上旬则攀升至4.3%。在负债端,银行越来越依赖非存款负债(同业或理财),新增负债中只有一半是传统存款,另外一半主要是央行借款、同业借款、发行理财产品。年初,央行连续和大幅收紧公开市场融资,对接资管计划的理财产品收益率早已突破4%,倒逼迫银行转向成本相对低的同业融资,2-3月同业存单净发行突破1万亿。

同业融资需求激增,使同业存单发行利率在4月就迅速突破了4.5%,远远超去年末的2.8%。进入5月份,同业存单发行利率达到了5%,这意味着银行融资成本和房贷等资产收益近乎倒挂,其发行同业存单的动力大幅下降。再加上,银监会对银行发行同业融资工具的监管加强,4月份银行同业存单净发行骤降至1000亿,而5月份同业存单净发行更是转为-3300亿,这意味着银行在净偿还同业负债,减少金融市场融资,从而在负债端收缩,这或许是所谓额度不足的原因。

但本质上,并不是额度不足导致银行紧缩房贷,甚至抛弃房贷,而是“去杠杆”的背景下,银行融资规模被动缩减、融资成本上升,加上国家要求金融机构缩减资产规模、控制资产泡沫,低收益的居民购房贷款成为被削减的“牺牲品”。或者,银行提高房贷利率(从原来的基准利率0.85倍提升至1.1-1.3倍)以冲减成本上升,即谁愿意支付更高的房贷利率,谁就可以获得贷款。

事实上,在近年来,银行业资产扩张及配置高收益资产还是非常坚决的。从信贷收支表来看,目前大型银行的资金运用总量中,传统贷款占比在57%左右,43%的资产配置到债券投资、表外资产等;中小型银行贷款占比从2010年的69%下滑至去年三季度的48%,即超过50%的资产配置到债券投资、表外资产。相比个人住房贷款,债券投资、表外资产等收益更高,舍掉的只能是房贷了。由此,银行全面紧缩个人购房贷款,意味着金融“去杠杆”的影响,已经从控制金融机构“加杠杆”的金融市场,传导至信贷领域,这将对实体经济和房地产形成冲击。

推荐 3