近期，银行突然收紧房贷成为楼市新热点。新京报报道，北京部分银行把首套房贷利率上调为基准利率的1.1倍，少数银行甚至调高至1.2倍；二套房贷款利率则上调至基准利率的1.2倍，少数银行调高至1.3倍。据凤凰房产报道，尽管上海、深圳主流银行首套房贷仍可以按基准利率0.95倍发放，但回归基准利率甚至上浮的银行增加，且房贷投放周期延长，一线城市单笔房贷投放周期从原来的半个月延长至1个月，有的银行延长至45天-60天，公积金贷款要等3个月左右。

今年年初，北京首套房贷款仍可以普遍享受到基准利率0.85倍的优惠，但不到半年的时间，就上升到基准利率1.1倍或1.2倍，相当于房贷利率上行30%或40%。基准利率0.85倍和1.1倍的房贷利率分别为4.41%和5.39%，这意味着利率上浮了0.98%。据此，就有媒体认为，这相当于央行4次标准力度（每次25个基点）的定向加息。融360监测数据显示，5月全国首套房贷平均利率为4.73%，环比上月上升4.64%，环比已连续5个月上升，同比去年5月份的水平（4.45%）上升6.29%。

那么，此次银行收紧房贷，是贯彻调控的被动之举，还是调整业务的主动出击，抑或资金额度不足倒逼使然？调控必然是一个因素，但大面积、大幅度收紧首套房贷款利率，并不符合国家“去库存”，也不符合支持首套住房购置等合理需求的政策本源。同时，根据笔者调研，尽管不良贷款连续19个季度攀升后，去年4季度以来连续2个季度微幅回落，考虑到“去产能”在继续，2015年底以来大宗商品价格上涨和中游制造业景气回升趋于结束，金融风险仍在高发期，加上“资产荒”并无明显缓解。因此，经济回落期，居民房贷仍是安全性和防御性兼具的资产优选。

事实上，2016年上市银行中报发布会上，各大行都表示，未来要增加房贷投放和资产占比，全年房贷占到新增贷款的45%，四大国有银行房贷甚至占到新增贷款的60%。因此，笔者认为，银行不会主动调整业务，缩减房贷投放。或许，额度不足是各大银行普遍紧缩房贷的根本原因，这一点也是基层银行按揭经理普遍挂在嘴上的一个理由。近年来，银行业资产和负债增速都在15%左右，占银行业资产近50%的中小银行，资产和负债增长幅度都在30%-50%之间。

2007年，我国银行业资产总规模仅54万亿，今年一季度末则达到239万亿，增长了3.4倍。今年一季度，银行业资产同比增长14.3%，新增资产30万亿。今年一季度，银行业负债总额达220.4万亿，同比增长14.5%，新增额达到28万亿。今年一季度，个人购房贷款余额仅19万亿，不足银行总资产的8%。按一季度个人购房贷款余额同比增长37.5%计算，新增按揭贷款投放5.2万亿，仅为新增资产的17.3%，仅占新增负债的18.6%。因此，不存在贷款额度绝对不足的问题。

笔者认为，银行突然收紧房贷，甚至有逆国家政策导向，抛弃首套房贷款之嫌，有两个主要原因：一是银行资金来源日渐同业化、理财化，负债端成本长周期攀升，二是金融“去杠杆”，控制资产泡沫，且国家有意识控制房贷资产膨胀，比如紧缩开发商多种融资渠道，要求今年房贷增量不能超过新增贷款的30%等。金融“去杠杆”，首选工具就是金融市场不断加息，以控制银行“加杠杆”投资表外理财、债券市场及层层嵌套的表外资产（如第三方通道业务中的资管计划）。

金融市场不断加息，直接导致无风险利率攀升。今年年初，10年期国债利率为3%，6月上旬就上升至3.6%；年初，10年期国开债利率为3.7%，6月上旬则攀升至4.3%。在负债端，银行越来越依赖非存款负债（同业或理财），新增负债中只有一半是传统存款，另外一半主要是央行借款、同业借款、发行理财产品。年初，央行连续和大幅收紧公开市场融资，对接资管计划的理财产品收益率早已突破4%，倒逼迫银行转向成本相对低的同业融资，2-3月同业存单净发行突破1万亿。

同业融资需求激增，使同业存单发行利率在4月就迅速突破了4.5%，远远超去年末的2.8%。进入5月份，同业存单发行利率达到了5%，这意味着银行融资成本和房贷等资产收益近乎倒挂，其发行同业存单的动力大幅下降。再加上，银监会对银行发行同业融资工具的监管加强，4月份银行同业存单净发行骤降至1000亿，而5月份同业存单净发行更是转为-3300亿，这意味着银行在净偿还同业负债，减少金融市场融资，从而在负债端收缩，这或许是所谓额度不足的原因。

但本质上，并不是额度不足导致银行紧缩房贷，甚至抛弃房贷，而是“去杠杆”的背景下，银行融资规模被动缩减、融资成本上升，加上国家要求金融机构缩减资产规模、控制资产泡沫，低收益的居民购房贷款成为被削减的“牺牲品”。或者，银行提高房贷利率（从原来的基准利率0.85倍提升至1.1-1.3倍）以冲减成本上升，即谁愿意支付更高的房贷利率，谁就可以获得贷款。

事实上，在近年来，银行业资产扩张及配置高收益资产还是非常坚决的。从信贷收支表来看，目前大型银行的资金运用总量中，传统贷款占比在57%左右，43%的资产配置到债券投资、表外资产等；中小型银行贷款占比从2010年的69%下滑至去年三季度的48%，即超过50%的资产配置到债券投资、表外资产。相比个人住房贷款，债券投资、表外资产等收益更高，舍掉的只能是房贷了。由此，银行全面紧缩个人购房贷款，意味着金融“去杠杆”的影响，已经从控制金融机构“加杠杆”的金融市场，传导至信贷领域，这将对实体经济和房地产形成冲击。