近日，北京二手住房市场持续下滑引起关注。据统计，刚刚过去的5月份，北京二手住房延续4月量价同步回调的走势，4月份二手住房成交不足3月份的25%，5月份成交量环比4月又下降34.2%。5月份，北京二手住房成交均价环比4月下滑2.4%，通州、亦庄等投资客活跃的区域，房价环比降幅超过20%。众所周知，北京是本轮楼市回升的“领头羊”，也是本轮楼市调控频率最高、力度最大的城市。自“3.17”新政以来，不到40天的时间，北京出台了13项调控政策。

此次北京楼市回升，主要集中在二手房市场。近年来，北京新房供应集中在外围，且地价高企让新房豪宅化。预期转好后，需求涌向供应效率更高的二手住房，特别是学位房、地铁房。因此，北京“3.17”以来的调控，二手住房市场是重点，如企业限售、学区房监管、打击中介违规等。同时，“认房又认贷”降低了杠杆水平，链家监测的二手住房首付比例从新政前的50%上升到61%。金融“去杠杆”抬升了房贷利率水平，首套房贷回归基准利率，二套房贷利率上浮20%。

13项调控密集布下，叠加资金面收紧形成“双紧缩”，楼市成交量持续和大幅度回调在情理之中。量在价先，成交量连续下滑后，二手住房成交价格也将继续下跌。2017年，“分类调控、一城一策”是楼市主题，而宏观经济政策对风险防范更加重视，金融“去杠杆”也将会持续推进。分类调控和“去杠杆”的背景下，类似北京这样房价暴涨的城市，必然是调控打压的对象。而且，作为本轮楼市回升的“风险标”，北京楼市量价持续回调，也必将是热点楼市回调的开始。

2017年4月，上海新房成交面积环比和同比分别下降9.4%和30.8%，二手住房成交环比和同比分别下滑20.4%、9.4%，4月上海楼市成交创2010年以来新低，5月上海新房成交环比和同比分别下滑5.5%和28.2%。笔者所在的深圳，5月份二手住房成交量下滑20%，结束了3-4月回升的趋势。由于跟随北京大力度加码楼市调控，广州近两个月楼市调整很明显，4月份广州二手住房成交量下跌60.5%，套均总价下跌5.2%；5月份，广州二手住房成交量相比4月份又下滑21%。

按照过往来看，我国楼市存在着“小周期”波动的规律，即一个上升周期一般不超过3年，因管理层对房价过快上涨、民生诉求强烈而祭出调控政策，楼市便应声回落，比如2005-2007、2009-2010、2012-2013年，都是“小周期”上升阶段。本轮楼市回升始于2014年“9.30”，到目前为止，热点楼市已持续回升近3年。目前看，管理层对资产泡沫、金融风险的担忧非常强烈，金融“去杠杆”在春节前后已陆续铺开，随着融资成本的抬升，金融周期开启新一轮紧缩。

根据融360的数据监测，全国首套房贷款利率已连续4个月上升，这相当于是对楼市的定向加息，而二套房贷也开始紧缩，近期有12家银行暂停二套房贷业务。银行紧缩房贷，这一幕与2013年下半年开启的“去杠杆”，并因“钱荒”倒逼银行紧缩房贷，导致2014年热点楼市回调（北京当年二手住房价格指数下跌4.1%）很类似。而且，2016年9月底以来，热点城市（区域）已经开启了两轮大范围的调控打压。北京等热点楼市回调，意味着两轮调控的滞后效应开始显现。

目前，热点楼市整体处于“小周期”繁荣的顶部，并已显现出从顶部回落的走势，但回落速度较为缓慢。首先，此轮调控更加强调差别化，对于“先卖后买”的改善型需求，给予适度杠杆扶持，并非2014年“9.30”之前完全“认房又认贷”下按二套房对待，北京、上海和深圳该类需求（普通住房）首付分别是60%、50%、50%。其次，基准利率未上调，房贷利率整体仍处于较低水平；最后，2015年以来“资产荒”预期下的“加杠杆”购房需求仍未褪去，需求还在较高景气位。