今年以来，调控打压和金融“去杠杆”，对楼市形成“双紧缩”效应，2014年四季度开启的新一轮楼市回升，或已抵达繁荣顶部，未来将进入下行周期。1-4月，商品房销售面积和金额同比分别增长15.7%和20.1%，增速比一季度回落3.8个百分点、5个百分点。4月的商品房销售面积同比增速（7.7%）较3月（14.7%）近乎腰斩，不到2月（25.1%）的1/3，也是2016年以来单月最低增速。4月当月，商品房销售额增速（10.0%）较3月更是大幅下降14.5个百分点。

楼市资金面也开始趋紧，一季度地产开发贷余额同比下滑21.5%，自2016年二季度已连续4个季度负增长。交易所全面收紧公司债，2016年房企公司债融资高达1.14万亿元，同比增长130%，但今年1-4月，房企包括私募债、公司债、中期票据等合计仅1113.1亿元，比去年同期（5068亿元）下降了78%。今年以来，上市房企通过定增再融资（66.95亿元）较去年同期也下降70%。

1-4月社融数据显示，为应对融资渠道紧缩，房企开始转向海外和“非标”。但近日，发改委表示，二季度起，将基本停止给开发商海外发债发放批文。同时，金融“去杠杆”背景下，信托、委托及票据等“非标”融资也将开始受限，成本已明显上升，4月集合类信托收益率环比上升2-3个百分点。目前，随着资金面紧缩，开发商对销售回款依赖度上升，近年来销售回款在开发商资金来源中占比40%-45%，2016年达到50.9%，首次超过了一半，今年前4个月达到51.2%。

注意的是，尽管融资全面收紧，销售回款贡献度将因楼市回落而下降，开发商资金链将承压，但今年以来，开发商“扫地”，甚至疯狂“抢地”的步伐一点儿也没有放慢。截止到5月15日，2017年以来，全国50大热点城市合计出让土地9199.9亿，比高基数的2016年同期（6343.1亿）上涨45%。2017年1-4月份，典型16家标杆房企合计“招拍挂”拿地4329.5亿，大约占销售金额10837亿的40%。其中，有13家标杆企业拿地销售比高达55%，而部分企业甚至高达100%。

整体看，今年开发商“排位赛”竞争已趋白热化，对销售规模和排位的重视史无前例。4月份，前十大开发商土地购置1210万平方米，占比达到47%，较3月提升9个百分点。除了销售规模3000亿以上的房企外，积极拿地企业集中在1000亿左右的第二梯队。除一二线城市外，三四线城市成为“抢地”的重点。2016年，300个城市中三四线城市成交土地面积占比57.6%，今年4月升至60.3%。

今年1-4月，300个城市中三四线城市土地成交3.13亿平米，同比微跌0.2%，但销售金额达3721亿元，同比增长51%。4月份，三四线土地市场楼面地价溢价率为71%，比去年同期上升22个百分点，远高于一线城市（34%）和二线城市（38%）的溢价率水平。那么，融资渠道全面收紧，特别是2016年占开发商新增融资35%、能改善负债结构的债券发行进入“冰冻期”，而现金流贡献率最大的销售回款，也将随着销售端热度下降而减少，开发商缘何逆势在土地市场上增加支出呢？

首先是“补库存”倒逼，2014-2016年，全国土地购置面积整体负增长，年均下滑幅度高达17%。2014-2015年，新开工面积分别下滑10.7%和14%。新开工连续2年负增长，历史上是第一次。潜在供应明显减少，而需求却在2015-2017经历火热行情，导致绝大多数热点城市（区域）在售库存降至8-10个月。即便是库存压顶的内地三四线城市，在售库存也已从3-7年降至20个月左右。

2015-2016年资金面宽松，开发商多渠道融资开闸，加上销售端火爆，房企现金流非常充裕，资产负债表明显改善。中指院统计，2016年，沪深和大陆在港上市房企的货币资金与短期及一到借款比值均值分别为2.34和1.59，较2015年分别上升0.73和0.44个百分点。2016年，房企公司债融资达到1.14万亿，同比增长130%，长债置换短债，负债结构更合理。2016年，沪深和在港上市房企长债占有息债务的比例分别为55.8%和72.5%，比2015年分别提升1.17和5.27个百分点。

2016年，沪深和大陆在港上市房企资金面向好，现金及现金等价物增加净额均值分别为18.66亿元、65.40亿元，同比分别增长91%、85%。除了“补库存”倒逼，以及充裕的资金为开发商“攻城略地”提供弹药外，政策及楼市大环境的变化也是开发商逆势“抢收”土地的原因。一方面，包括今年在内的未来几年，稳增长、促转型、防风险将是宏观调控的三大主题，楼市稳定须臾不可离。因此，政策上将对楼市秉着扶持的态度，如去库存、大城市需求疏导到外围、小城镇建设等。

因此，无论是大城市合理需求，还是热点城市溢出需求和“返乡置业”，或基础设施互联互通带来的需求，或都市圈建设及人口吸附带动的需求，都是政策要扶持的。同时，“三期叠加”背景下，货币环境整体偏稳健（或中性或适度宽松），对于新旧经济转换过程中溢出的资金来说，良好的货币环境会刺激不动产配置，这是经济转型过程中的必然结果。近期，房企纷纷“出海”（海外拿地、收购项目），龙头房企高价在香港拿地等等，都是针对这部分资产配置需求。

另一方面，尽管房地产结构性扶持政策和货币政策有利于楼市发展，但我国城镇化已进入中低速增长阶段，住房供求总体开始趋于平衡，新房开发和销售空间收窄，政策激励的长期效应有限。因此，各大房企都想抓住政策刺激下释放出的宝贵空间和机会。这时候大规模获取土地，无疑将抢占“收割市场”的最佳排位。此外，新旧经济转换过程中，旧式经济短时期很难退出，新经济体量太过弱小。基于风险防范和资产收益的权衡，商业银行也偏向不动产抵押或按揭贷款。因此，尽量多地获取土地，不仅可以获得更多的、低成本的资金，并借助于不动产的“金融加速器”效应，撬动更大规模的土地和不动产开发体量，这是利润最大化的选择。