今年的楼市调控，确实让人“长知识”。近几年，我们经常说“10年9调”，而北京在最近18天内居然10次“放大招”。此前，调控“不下县”，但县城及县级市在这一轮调控中是主力，雄安及周边县已全部被限购。甚至，国家级“贫困县”也加入调控阵营。近期，作为国家级贫困县之一的安徽阜阳临泉县，又多了一个称号，即全国唯一一个限房价的国家级贫困县。

临泉县是安徽省贫困人口最多的县，位于著名的贫困片区——革命老区大别山，贫困人口占全省的5%，占阜阳市的25%。2016年，临泉县城镇人均月可支配收入不足2000元，农村人口不足1000元。从楼市角度看贫困县，那一定是库存压顶、烂尾遍地。但是，就是这样一个贫困县，今年2月的房价达到每平米6143元，比去年2月上涨28%，比肩贵阳、南宁等大城市房价。

而且，即便是这么高的价格，你也买不到。一个盘放出来，周末两天就卖完了。截止今年2月底，全县商品住房库存只有340套，去化周期也就1个月，这应该是全国库存周期最短的县了，排名第二的是其所在的安徽省省会合肥，去化周期为1.4个月。横向比较，不管是与临近河南周口的贫困县比，还是与同为阜阳辖区的贫困县比，临泉房价都要高出2000-3000元。

由此，就逼出了贫困县限房价的案例来。3月23日，临泉县发文，全县毛坯房和精装房售价不得高于5200元和6000元。对于房价暴涨，临泉官方给出的解释是，庞大的人口基数和市场需求，再加上近两年征地拆迁力度不断加大。事实上，临泉楼市在2015-2016年上涨并不明显，异动出现在今年一季度，成交翻倍增长，3月暴增了388%。毫无疑问，作为全国人口最多的县（237万）、劳务输出最多的县（80-100万），临泉县在今年春节全国“返乡置业”的热潮中最火爆。

春节前后，“返乡置业”达到新高潮，凡经济相对落后的人口大省，其三四线城市“返乡置业”异常火爆，如安徽马鞍山、湖北宜昌、湖南岳阳、广西桂林等，成交均翻倍增长。从人口看，临泉俨然是一个大城市了，本地统计局公布的可支配收入，显然低估了大规模劳务输出带来的收入红利。安徽人打工一般瞄准上海，但他们不可能支付得起魔都房价，“返乡置业”就是退路。

历史上，安徽人杰地灵、书香墨韵，每个县都称得上历史文化名城，特别是教育文化方面，临泉就是全国文化先进县。大家都重视教育，在外打工的，开了眼界，重视教育；乡下种地的，要出人头地、谨遵先祖，更重视教育。因此，安徽农村都会将小孩送到县城（甚至城市）读书，租房、买房的需求也就自然来了。毫无疑问，作为贫困县的临泉，这种趋势更加明显。

一般来说，县城楼市的特征是“需求不足，库存高压”，但临泉却是个例外。临泉是国家重要的棉花和粮食种植基地，以农牧业为主打产业，第一产业增加值占比达到42%，这是典型的中西部传统县域经济体。同时，人口外流严重，县城工商业和楼市缺乏积聚，财政缺乏保障。于是，借棚改和去库存东风，顺应楼市余热和返乡置业大潮，拆掉老城区和扩展城区范围，就是发展经济的妙招。

2016-2017年，临泉棚改分别为192万平米、351万平米，两年产生近10万人的被动住房需求。2016年，县城人口由21.1万增加到33万，城镇化率由18.9%提高到26.6%，这是典型的围地城镇化。但是，安置新房供应周期太长、质量太差，多数人选择货币化安置。于是，返乡置业和棚改货币化叠加，需求短期内迅速放量，而中心区供应不足，贫困县房价暴涨就出现了。

实际需求并不大，但炒风让情绪激昂。临泉大规模供新地，棚改也会释放未来供应，楼市火热持续不了多长时间，暴跌也有可能。这就是当前三四线城市棚改和“去库存”的最大问题。棚改“货币化”人为创造需求，加上返乡置业，短期内“去库存”加速，而市场回暖后政府推地又冲动起来，库存去了又来。这就是为何，住建和国土部以在售库存周期来控制推地。