近日，政治局会议上，再次提出加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。近年来，对于什么是长效机制、如何推进长效机制等，争论和建议特别多。当然，政商学三界也给出了长效机制建设的角度和内容，如集体土地入市、房产税征收、公共服务均等化、户籍制度改革、扩大住房保障、控制货币发行等等。客观地讲，目前对于长效机制的概念及其内涵和外延并不清楚，高层关于长效机制建设的框架、推进路径和配套改革内容，也一直在研究和讨论当中。

重要的是，自2003年首次提出“物业税”以来，被誉为长效机制龙头的房产税，一直停留在征不征、怎么征、征多少等问题上。相关配套改革，如不动产统一登记、统一信用代码和住房信息联网等基础性制度到位之前，房产税征收看来很难成行。2017年“两会”消息显示，房产税未列入2017年立法计划。长效机制其他内容，如呼吁了很多年的集体土地以平等权利入市也类似。改革牵一发动全身，楼市涉及政府治理、国民经济各环节，互为前提，很难为房地产单独设计。

近期，不仅2014年退出的楼市行政干预手段（限购、限价等）等再次启动，而且力度有过之而无不及。限购范围扩展至三四线城市、大城市郊区（县）、“类住宅”等，甚至启动对单身人士、企业限购。另外，还启用了“限售”等此前从未采取的干预措施，即获得产权证或网签后一定年限内不得出售。而且，行政干预更加精细化，甚至有微观化倾向，比如限制某类房屋（类住宅、平房等）网签，限制商办类只能销售给企业，限制中介代理同一套房屋的频率，限制资金给付形式等。

貌似，这些违背市场化改革的行政干预卷土重来、愈演愈烈，与长效机制建设也背道而驰。那么，长效机制到底是什么？如何看待近期行政化干预浓厚的限制性措施？这还得从房地产市场化的源头说起。1998年启动“房改”，让土地和住房配置市场化，取代福利住房制度，改变企业和政府“办社会”，毫无疑问是正确的。基于长期计划经济下居民积累不足，住房具有社会保障的属性，当时“房改”设立的目标是，建立以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系。

也就是，少数高收入人群购买商品房，绝大多数城镇居民在住房公积金的支持下，购买经济适用住房，政府供给廉租住房，满足少数低收入人群的住房需求。因此，基于公积金的支持，切合居民支付能力的经济适用住房是住房供应的主体，当时设计的住房制度是“居住属性”导向的。2003年发布18号文后，商品住房开始取代经济适用住房成为供应主体。应当说，做足住房保障的情况下，推进住房市场化也没有问题，但2003年以来，住房开始逐渐偏离居住属性导向。

强化住房市场化，让地方政府找到了一条契合自身政绩诉求、利益诉求的道路，即一方面通过压低地价“招商引资”，实现制造业、工业投资高增长，满足上级GDP考核和税收需求；另一方面，通过土地“招拍挂”，借助于银行信贷投入，既开辟了“土地财政”这个可观的财源，又通过“房地产+信贷”的金融加速器效应，实现了固定资产投资、上下游和制造业高增长。房地产一旦“工具化”（经济增长工具、利益诉求工具），居住属性很难保障，住房也开始偏离居住属性导向。

2003年，房地产开发投资刚刚超过1万亿元，2016年达到了10万亿元，翻了10倍。2003年，商品房销售面积为3.2万亿平米，2016年达到15.7万亿平米，翻了5倍。销售额扩张更明显，从2003年的6300亿增长到2016年的11.8万亿，翻了近19倍。销售金额远远大于销售面积，意味着房价快速上涨。房地产成交规模和房价同步攀升，地方政府各种诉求也同步得到实现。与此同时，大中城市房价快速上涨，广大中等和中低收入群体的住房支付能力下降，理应加强住房保障。

但是，直到“十二五”（2011-2015）3600万套保障性安居工程的提出，保障房建设才进入正轨，考虑建设周期，2013年保障房才开始大规模供应。而且，房地产“工具化”，意味着住房保障难以得到应有重视。因此，楼市长效机制建设，首先要在源头上实现房地产“去工具化”，回归住房居住属性。因此，中央对住房的重新定位，即“房子是用来住的，不是用来炒的”，将是继1998年“房改”，近年来大规模保障房建设后，住房制度改革和设计的又一大战略，也是长效机制的顶层架构。

未来，我国经济运行的中长期局面是“三期叠加”。为顺利实现经济转型，货币层面将保持稳健态势。同时，城市化进入“下半场”，即大城市化或都市圈化，人口大规模向大城市和都市圈迁徙。另外，大城市和都市圈集中了80%的新市民，他们也要在这些区域“扎根”，这些区域的房价长期内有上涨压力。在货币环境相对友好，而传统经济趋于下滑，新兴经济尚待成长的情况下，拥有一套房产并成为“有产者”，将是城市居民的普遍愿望，资金“脱实入楼”的局面难改。

因此，要回归住房的居住属性，就不能让住房完全市场化，要保证普通居民具有一定的住房支付能力，实现其“有产者”愿望，缩小因财产收益多寡而造成的贫富差距、破解转型困境和“中等收入陷阱”。因此，住房市场必须是有限市场，有限市场则意味着购买资格、购买数量、贷款杠杆、再交易等等都要有限制，以实现绝大多数城市家庭基于居住需求、“有产者”愿望的诉求。但凡楼市控制的比较好的，如德国、北欧、新加坡等，事实上都存在着较为浓厚的行政干预，甚至还对房价和租金涨幅进行限制。表面看，限购、限贷、限售等措施与市场化有违，但对于在我国具有浓重公共产品特点的住房来说，从回归居住属性和“有产者”诉求来说，从缩小贫富差距、破解转型困境和“中等收入陷阱”来说，不得不要在较长时期坚持，这难道不是长效机制？