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原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

据悉,近期陷入“万人摇号”、“代持炒房”漩涡的网红盘正在被彻查资金来源,每个摇中号的业主都被要求提供350万认筹金的来源佐证材料。如果是直系亲属转账,需要提供身份证和户口本,如果是非直系亲属,那就直接被拒。此外,还要求严查贷款申请人提供的银行流水和收入证明。由此,很多“代持”的贷款申请很可能批不下来,网传“退房潮”已经来临。

另据报道,已冻资的另一备受关注的新盘,部分诚意号并未出现在摇号列表中,或受到彻查资金来源、严审收入证明等威慑,主动放弃摇号。尽管上述消息还待明确,但毫无疑问,深圳祭出史上最强 “资金违规流入地产”严打专项行动。今年以来,房地产长效机制的重点内容——房地产金融宏观审慎开始落地,重点内容就是控制杠杆和资金违规流入地产。

深圳某网红盘“代持炒房”,揭开了深圳楼市违规加杠杆的冰山一角。深圳购房支付能力低(房价收入比超过35倍)与房价连年上涨的反差,背后是猖獗的“加杠杆”炒房乱象在作怪。上一轮楼市回升周期开始的2015年,当年深圳住房均价就出现了40%以上的上涨,动力就是2015-2016年轰轰烈烈的金融创新,私募基金、理财、小贷等影子资金给炒房客加杠杆。

其实,从2016年“10.4”新政开始,到2018年“7.30”调控,以及今年“7.15”调控,打击违规加杠杆一直是楼市调控的主基调,比如打击离婚获得首套房资格,二套房认定坚持“认贷又认房”,消费贷发放坚持“受托支付”,严格核实贷款申请人的银行流水和收入证明,首付须来自购房人及直系亲属等。但是,受监管合作不力、盈利考核,执行中经常打折扣。

从此次“代持炒房”事件看,违规加杠杆的调控政策在实践中屡屡落空,根本原因就是调控牵头部门住建与攸关调控效果的金融监管之间存在“合作真空”。一方面,各自利益取向有差别,比如疫情后金融部门要加速贷款投放,接济中小微,但中小微的风险比较高,就创设了房屋抵押经营贷。同时,商业银行认为深圳楼市是优质资产,要降低利率获取市场份额。

而且,寄生于楼市交易融资链条上,有很多小贷、理财、私募、房屋管家等游离于金融监管的投资顾问机构。一方面它们对接炒房客,通过“假结婚”、“买名额”、注册公司和过桥融资等一条龙服务,帮助客户加杠杆,另一方面对接银行并将资金洗白为中小微贷款(实际进了楼市)。在近期“代持炒房”中的“众筹贷”、上半年“房抵经营贷”及深房理案件中屡被验证。

深圳楼市炒风盛、房价涨,主要是杠杆问题,其次才是供求问题。收紧资金闸口,调控效果将立竿见影。对金融监管来说,防范房地产风险,就是防范系统风险,这是第一位的。所以,首先要从源头上把控好首付款(包括诚意冻资)的资金来源,必须要来自购房者本身及直系亲属;其次,贷款额度审核,必须要基于至少3-5年的银行流水,并严打里外串通的证明作假。

另外,建议差别化的住房信贷政策更加精细化、科学化。在央行5年期LPR定价规则基础上,根据房价上涨幅度和市场运行态势,对辖区内不同城市启动不同的LPR加点规则。深圳这样的热点城市,当下存在的问题是,各大金融机构为了竞争市场份额而竞相降低LPR加点,这对楼市炒作无异于火上浇油,建议要提高首套房和二套房贷LPR加点的水平。

要说调控利器,除了金融就是税收工具了。根据“十四五”规划,未来更强调民生和保障,与过去强调经济增长、做大蛋糕有所不同。楼市供求关系、金融环境、炒作惯性等基本面难以改观的现实,决定了深圳房价上涨的压力比较大,资产拉大收入差距将继续存在。国际上,调节收入差距的重磅工具,即资本利得税、遗产税、不动产税,但我国都是缺失的。

因此,应该通过税收来调节资产收入差距。短期内,建议从政策发布之日起销售的商品住房(含新房、二手房),未来再交易时,严格执行个人所得税核实征收规则,即按买卖价差20%征税(该政策无需上报审批,地方权限范围内即可执行)。或者,建议采用香港地区或新加坡超额印花税的做法,按照持有周期增值大小,启动超额累进。这样做,既可以压缩套利空间,还可以增加地方税源,并将先行示范区发展的红利外溢以税收的形式回归政府。

同时,对需求类型进行精细化细分。政策性住房需求,建议细分为低收入的公租房需求(含货币补贴)、人才住房需求(人才租金补贴、人才租赁住房、共有产权住房等)。重点是,商品住房需求要细分为普通商品住房需求、非普通商品住房需求。对于普通住房需求,按照不高于房价收入比6-7倍的水平(收入按照中位数收入计算)控制价格;对于非普通住房需求,建议适度放开价格,但严格执行差别化信贷政策,同时启动税收调节,以防范金融风险。

以上措施都是短期权宜之计。中长期内,首先是缓解供求关系,从供给端来看,要跳出深圳逼仄的空间,放眼“空间很大、成本很低”的深莞惠乃至大湾区,通过轨道交通互联互通、重构都市圈产业链合作共赢框架、建设郊区新城、城市副中心,扩大住房供给的范围;从需求端来看,深圳这样的高度城市化的城市,必须要纾解人口、产业、资源到外围。最后,辅以降低地产驱动的城市化依赖,实现金融、地产和实体经济协调发展,高房价就软着陆了。

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李宇嘉

李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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