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1.“土改”重大突破

 

也即,集体建设用地可以不经过征收,直接进入市场。集体土地入市,建设城乡统一的建设用地市场,这是十八届三中全会《决定》提出的改革目标。《决定》强调,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同价同权。近年来,集体土地入市的一系列改革展开,比如全国382个试点开展存量集体建设用地使用权挂牌出让、“两权”抵押(承包地经营权、农民住房财产权抵押)、改革征地模式(缩小征地范围、提高补偿标准)等。20178月,国土部和住建部下发《集体建设用地建设租赁住房试点方案》,决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点,今年年初将试点扩大到18个城市,覆盖主要热点城市。

 

2.北京共有产权:从1.02.0

 

建设市场化的租赁住房,农地承包权和住房财产权可抵押融资,这已是集体土地市场化改革的重大进展了,但仍不能直接进入市场买卖。由此,直接建设并向市场公开销售共有产权住房,从与国有土地同等入市、同价同权的改革目标来看,无疑前进了巨大的一步。20174月,北京公布未来5年(2018-2022年)将供应150万套住房,产权型住房和租赁住房分别为100万套和50万套。其中,产权类住房包括30万套保障房、70万套商品房,共有产权住房每年供应5万套,达到商品房供应的36%。从20189月发布的《共有产权住房管理暂行办法》看,共有产权主要满足京籍无房户、“新北京人”(房源供应不少于30%),覆盖符合限购条件的多数刚需。今年1-9月,北京共有产权住房成交1.6万套,达到了2018年的2.1倍,占到全部住房成交量的37%

 

早在2011年,北京就发布“京七条”推出共有产权1.0版本——自住房,但自住房优先解决京籍和保障房轮候库中的无房户,名下无房或有一套房的京籍居民也可购买,产权份额限定为37(政府和购房者分别拥有30%70%产权),5年后上市交易要缴纳30%增值收益。而且,自住房采取“限房价、竞地价”出让模式,开发商参与积极性不够,导致后续暂缓和“弃购”现象。2018年北京启动共有产权2.0,与1.0版本的最大区别有三个:仅限于无房户(包含无房产交易记录),30%配售给“新北京人”,封闭流转(只能出售给符合共有产权住房申请的人群),政策意在去除投资属性,落实“房住不炒”。即便如此,共有产权住房供应效率仍待提高。

 

最突出的,很多项目出现“弃购”现象。以海淀区某项目为例,该共有产权项目售价3.5万元,仅相当于附近同类商品房价格的50%,并且业主产权比例可达75%。问题是,即便按市场价格打五折,89平方米的两居总价也达到311万元,首付三成需要近百万元,估计没有多少无房户(不管京籍还是“新北京人”)能跨越这个高门槛。因此,在可参考市场价格居高不下的当下,若将共有产权住房定位为落实“房住不炒”,支持京籍无房户、“新北京人”实现住房梦想,就应该从源头上降低地价的成本。以近期北京出让的三宗地来看,未来建成的共有产权住房市场售价仅为29000/平米(含装修费),相比于周边商品房项目,这个价格简直是“白菜价”。

 

据调研,距离这三宗地块200米处的龙湖天琅项目,20191月中旬获得的预售价格为7.71-8.05万元/平方米。也就是说,这三块集体土地上建起来的共有产权住房,其未来售价仅仅是目前周边商品房价格的1/3。同时,按照北京市共有产权住房的规定,个人产权份额比例可低至50%。由此计算,即便购买100平方米,一套共有产权住房的总价也才290万,个人产权份额为145万,首付三成仅需要支出43万。这样,对无房户和“新北京人”来说,无论是首付还是贷款月供,门槛就大大降低了。从根本上来说,在目前热点城市“地价/房价”比高达60%左右的情况下,共有产权住房准入门槛能大幅降低,很大程度上是因为源头上土地的成本大幅降低了。

 

3.共有产权:衔接城镇化和“房住不炒”

 

未来,北京每年共有产权住房供应为5万套,占商品房供应的36%,如果其中一半能够以如此低的价格面市,对落实“房住不炒”,特别是解决无房户和“新北京人”住房诉求,无疑是巨大利好。同时,无房户和“新北京人”的住房诉求解决了,也意味着其他们就在大城市“扎根”了,这是我国夯实消费内需的最大保障。更重要的是,集体土地以建设共有产权住房的方式直接入市,把农民从此前一直与资产收入隔绝的状态下,拉回到工业化、城市化和现代文明的大潮中,意味着农民将分享改革开放和资产溢价的红利。以北京三宗集体用地计算,按公告数据计算,每平米用地出让价约1.5万元,这笔钱财富将直接归入三宗集体土地上的村民所有。

 

另一方面,集体建设用地的此种入市模式,也能够避免“房地产化”、“资产泡沫化”的倾向。此前,担心“脱实入虚”、权力和资本侵害弱势农民利益等顾虑,在集体土地入市改革上,不管是流转的范围,还是定价或用途,国家始终囿于现有模式下的技术性修补。比如农地承包权流转,仅限于本集体内;建设用地流转用途,也仅限于农业领域等。现在,“房住不炒”日渐落地、房价“只涨不跌”的预期渐进打破,而北京共有产权住房在申请人群、上市限制等方面有很强的限制,确保封闭流转,杜绝套利投资。这样,共有产权住房真正满足的是无房户和“新北京人”的住房诉求,从而增加农民资产性收益的同时,实现地产和内需的正面循环和多方共赢。

 

4.共有产权:二次房改的重要内容

 

共有产权房是租赁与交易的中间状态,打破产权价值01绝对分割的状态,顺利衔接起了“从租到买”,本质上是“先买小房子,再买大房子”,这不仅是理性的购房行为,也顺应需求,丰富了多层次的住房供应体系。而且,共有产权与培育租赁市场、“购租并举”本质上是相通的,即根据居民支付能力,通过“先租后买”、“先小后大”、“先上车后改善”,构建住房梯次和理性消费层次。未来,我国城镇化的主体是“新市民”(2.4亿)、农业转移人口(2-3亿)。出于稳增长和防风险考虑,高房价要在长期内“软着陆”,适应城镇化主体对住房的刚性诉求和支付能力,需构建从租赁(公租加市场化租赁住房)到共有产权住房,再到商品房的“三级供应体系”。

 

这其中,共有产权住房发挥承上启下的关键作用,它给广大新市民、农业转移人口“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。那就是,不仅可以通过体面的租房,在城市暂时安顿下来,还能过通过共有产权住房成为“有产者”。“有恒产者有恒心”,只有预期到自己未来能实现安居,并“扎根”城市,居民生活和工作才能安定,整个社会才会稳定,内需才能起来,而不至于两极分化。笔者认为,租售并举也好,共有产权也好,地方要有真心实意,首先要在土地供给上“让利”,集体建设用地建租赁住房、建共有产权住房,都是“实打实”的让利。毕竟,地方割舍掉了征地后再出让的巨大溢价,但换来的却是内需崛起和可持续的发展。

 

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

 
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李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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