1.

供应瓶颈约束，一直是深圳楼市的“隐疾”，也是房价易涨难跌的说辞！

但这次，深圳楼市在供给侧做了一次真正的改革。3月15日，市规划和自然资源局印发《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》。内容很多，最关注的是，首次公布“工改保”重大新举措：

（1）“工改保”范围扩大：原来规定，地铁站范围500米内，旧厂房可拆除改造为保障性住房，而新的规定不再设置地铁站500米或1000米范围。这意味着，所有的旧厂房只要足够“旧”，都可以改为保障性住房——包括人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

（2）“工改保”审批程序简化。在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为工业的旧工业区，可申请按照简易程序，调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。简言之，减少更新局和条线职能部门之间的“扯皮”，让项目尽快审批和启动。

2.

用意很明确，保障性住房建设指标！

去年高调发布的深圳“二次房改”，备受关注，住房供应结构从过去的6：4（60%商品房、40%保障房）纠偏到4：6（40%商品房、60%保障房）。深圳要从住房贫富差距大的“香港模式”，转型和谐发展的“新加坡模式”。锐意改革、永立潮头，值得赞赏！！！

2018-2035 年，深圳要建设170万套住房，其中保障性住房100万套，梦想不可谓不宏伟。但是，已经过去的两个“5年计划”（2006-2015），深圳累计竣工保障性住房仅17.9万套，仅占筹建总规模的41.3%。未来18年，供应100万套保障房，大家想想，这个可靠吗？

批评的声音很多：

（1）过去两个五年计划，困难较小、土地较多、房价较低，居然没完成保障房的任务，未来能完成吗？

（2）当前，干部队伍精神状态不行，甚至“不作为”，能完成吗?

（3）已退休的张思平市长甚至直言，100万套“缺乏科学论证和切实可行的落实措施”。

简言之，天不时、地不利、人难和，怎么完成任务？

问题的根本，还在供给端约束！

二次房改，明确保障房“八大供应渠道”和“六大保障渠道”等，把该想到的渠道和空间，都算计尽了。但是，这并不是创新些，在过去两个五年计划中，这些都提过（大家在网上可以查一查），甚至作为住房供应的突破口。但是，“一分部署，九分落实”，规划落实效果非常不理想。

理由在哪？空间没有绝对的洼地，供应瓶颈难突破。

3.

洼地来啦！

深圳是低成本出口型经济的先驱，但早在2014年，深圳第三产业占GDP比重就达到56.5%。第三产业中现代服务业增加值增长10.5%，占第三产业比重达67.6%。产业已华丽转型，但空间还停留在工业时代。没有办法，用地年限最少40年，而产业周期远低于40年。

于是，土地用途管制、规划限制，这个不可触碰的天线下，一边是用地低效率，一边是房价高不可攀。特别是对于深圳这种城市，本来是邓公划下的“试验田”，却非要成长为国际性大都市，2000人口让空间逼仄到窒息。想从行政级别打通，但国家眼里，深圳是改革先锋，不能像内地城市一样，靠扩大空间来某“上项目”、“搞地产”式的经济量增。

上帝是公平的，关上一扇门，必然打开一扇窗。长期的外向型经济，给深圳留下1000多个旧工业区，全是工业用地占比71.4%。近年来，深圳旧工业区也在轰轰烈烈改造，但说实话，很多变成“类住宅”了。于是，2017年，深圳市政府祭出270票房公里的工业红线。

也没办法，每一个引进的重磅级企业，都要一块地，不给就要去隔壁城市，因为那里的主政者给地。于是，逼得深圳被迫要保留大量工业用地。但站在当下，深圳五大总部基地已经建成，商业办公楼宇甚至都过剩了。过去几年，大规模的工业区改造，也新增供应了很多写字楼。

现在，深圳是网红城市，想来的企业、人才很多，如果还像像内地城市一样，靠给地来招商，那显得“太low了”。相反，在人口红利衰减的大背景下，谁能吸引来人才和人口，谁才是最牛的。现在全国近多个地级以上城市都在强人才，无疑深圳最最牛，每年常住人口都增加50万左右。

4.

深圳有1000多个工业区，保留够足够的办公空间，其他的都给人住吧！而且，现代服务业，本身对办公空间需求很小，加上远程办公、“互联网+”办公，甚至很多人居家办公，工业空间存在的合理性更下降了。深圳工业用地占比71.4%，广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%，发达国家大城市更是只有30%以内，深圳空间向住宅转移，这是必然的。

有什么影响呢？

首先，这是深圳住房供应突破瓶颈的改革魄力。对“二次房改”拍砖太多，倒逼啃硬骨头的改革。

其次，低成本空间向住宅转移，这是降低城市化成本，也是回归服务型政府的举措和体现，将进一步增加深圳对外来人口的吸引力。

再次，新增住房全面向“非商品住房”转移。包括此次“工改保”，以及旧住宅区棚改，以及容积率超过2.5的城中村禁止拆迁，万科退出“万村计划”等，深圳未来保障房将是供应主体。

然后，红本商品房占存量的比重越来越低。目前，深圳有200万套商品住房，对应2000万人口；北京和上海3000万人口，对应800万套商品住房，供求局面一目了然。

最后还是那句，“一份部署、十分落实”，我们最不缺的就是“出政策、发文件”，然后就没有然后了。如果保障房能够像规划一样，如期开工、竣工交付、供应分配；如果保障房的公共配套能够像商品房一样，那么保障房将分流需求、降低房价。不然的话，大家该怎么选择，还是怎么选择吧！