财新传媒 财新传媒

阅读:0
听报道

1.

两会报告中,预计2019年地方政府卖地收入6.71万亿元,预计只增长3%。地终有卖完的一天,卖地不可靠了!近几年,卖地确实高歌猛进,2016-2018年,全国土地出让金分别增长19.3%40%25%。展望未来,房产税越来越近,大有取代土地财政之势。

 

几年前,专家就说土地财政“玩不下去”了。2013年,土地出让金达到4.2万亿的高点后,连续2年下降。2015年只有2.98万亿,比2013年下降30%。但此后,卖地收入连涨3年,2019年即便只增3%,也比2013年高出50%多。可劲儿卖了几年,土地还有吗?接续房产税后,土地财政要退出吗?

2.

土地财政“依赖”的说法对吗?看几个样本

首先是杭州

2018年,杭州土地出让金2442.9亿元,是全国唯一一个超过2000亿元的城市,比第二名上海(1908.8亿元)多28%卖地这么猛,杭州很缺钱?并非如此。2018年杭州一般公共预算收入1825亿元,增长16.44%2018年,在各城市一般预算收入Top20中排第一

 

再看深圳

作为一线大哥,深圳卖地收入少得“可怜”,2018年仅449.6亿,不到杭州的1/5,只有佛山的1/2,甚至没有弱二线的石家庄高,但地方财政靓丽无比。2018年,地方级预算收入3538亿元(是广州两倍多),增长6.1%,其中税收占80%以上,深圳被认为是告别土地财政的典范

 

你只知其一,土地对深圳的贡献深入骨髓建特区,靠的就是土地财政。1985年深圳政府向银行贷了6.5亿,每年5000万的利息还不上。霍英东“一语惊醒梦中人”:你们有地,怎么会没钱?1987年卖了3宗地,深圳就还完贷款,从此一发不可收拾。深圳有今天之城市面貌,拜土地财政所赐。

 

现在400多亿的卖地收入,毛毛雨!空间“二次开发”的城市更新、土地储备,靠卖地、卖房补偿成本(所以,地是卖不完的);地铁4号线,政府没花1分钱,靠什么?土地财政啊(要知道,地铁每一公里成本超过5亿元)。未来,“万科+地铁”模式,是要将土地财政发扬光大;填海辟出来的前海,开发成本就得3000亿,靠什么?土地财政!占存量房一半的小产权房,这是土地让利,才容下1000万外来人口,才有近1000个廉价的工业区,这也是土地财政。

 

再看重庆

大家看过《疯狂的石头》,直辖初期的重庆,给人的印象是“脏乱差”。现在,大家再去重庆,那是“小香港”

近年来,重庆土地出让金位列全国TOP10。土地、交通、水利、金融等八大政府投融资平台,垄断80%的土储。一边卖地融资,一边搞基建(修桥架路),一边搞保障房(覆盖23.5%的人口)。基建搞好了,政府招商引资(汽车、电子产),人口、基建、产业共发展,一派欣欣向荣!

网红城市”,比如南京、武汉、郑州,都一样,不列举了!

 

3.

给土地财政正名!

土地财政是什么?说的学术点儿,就是城市化过程中,我国资本市场不发达,地方信用不足(地方发债要中央审批、控制额度),居民没有不动产,地方政府无法采取西方“财产税+市政债”的融资模式。但同时,城市化快速推进,基础和公共服务设施“一次性投入、长期内收回”。面对巨大的融资缺口,卖地贴现未来70年城市化、工业化红利,巧妙地解决了融资难题。

 

土地财政被严重低估!

卖地只是一种形式。土地财政还包括:地方政府低地价“招商引资”,土地换取开发商配建公共设施(比如保障房),政府以土地“作价入股”;给地铁公司注入土地,比如港铁、深圳地铁等,现在全国地铁公司都学深圳(如南京、广州);“土地+金融”给地方政府融资等

4.

印度,羡慕我们的土地财政

2015515日,莫迪上任后首次出访中国,阐述他的改革计划,核心就在于征地改革莫迪指出,“显而易见,没有土地,修不了路,也建不了厂,吸引外资和印度制造无从谈起”。2015421日,莫迪领导的人民党把《征地法案修正案》送到印度上议院,核心内容是用以工业开发,地产开发和基建用地可绕过“80%土地拥有者同意”,直接进行市价补偿。

 

印度被称为世界上“征地最难的国家”。统计显示,印度工业发展瓶颈的70%归结于征地问题。近年来,尽管印度招商引资雄心勃勃,但多数项目因无法“落地”而折戟。2013年,因征地被拖了5年,韩国浦项制铁和米塔尔公司撤消印度投资计划;2014年,中国表示未来5年将在印投资两个工业园,但目前普纳工业园仅1/5征地落实,另一个落地不足30%

 

5.

房产税代替不了土地财政

研究测算,税率在2%左右时,按300万亿的存量房计算,房产税可替代土地财政(大概6万亿)。但是,国家说了,我国房产税会参照国际经验,按照税收占可支配收入3%-4%的国际惯例,房产税税率在0.1%左右。另外,扣除免征面积和征不上来的,房产税比土地出让金少很多。再考虑土地财政被低估,房产税更微不足道。而且,某种程度上,征收房产税与土地财政冲突。

所以,深入血脉的土地财政怎么会退出?

 

6.

土地财政进入2.0版本

土地财政1.0,问题很多,比如地方债务、城市摊大饼、高房价、用地低效率、楼市泡沫等。把菜刀当凶器,不是菜刀的错,错在拿菜刀的人。现在,拿菜刀的地方政府,行为模式全面纠正,如弱化GDP政绩考核、举债“堵后门”(融资平台、影子银行)、“开前门”(地方专项债)。

 

土地财政发扬广大。都市圈时代,人口向大城市、都市圈迁徙,城市间互联互通。借助轨道交通,一二线城市向外延申(新批轨交,多数在40公里以上),外围空间价值继续提升。谁来给轨道交通融资?谁来给公共服务融资?预算财政是“吃饭财政”,政府其他融资还得靠土地财政。大城市中心区,过去规划不前瞻,低洼空间会“二次开发”,深圳已先走一步。所以,土地财政的空间还很大。

 

前几天,惠州发改委答复网友,因人口不达标(不足300万),深圳地铁14号线惠州段,存在不确定性。但我认为,深圳人口每年增长50万以上,国家要求深圳发挥带头和辐射作用。打造深莞惠都市圈,这是大趋势,人口必然向惠州等外围疏解。所以,14号线也必会延伸到惠州。小平画了个小圈(当初想法是,若资本主义搞不下去就撤回来,反正圈也不大),深圳辖区能撑得起一个特区,但撑不起一个大城市,向外延展是必然的,外围空间价值也必将提升。

 

话题:



0

推荐

李宇嘉

李宇嘉

325篇文章 1次访问 1年前更新

深圳市房地产研究中心高级研究员

文章