财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 同样是公寓,命运咋就不一样呢?

同样是公寓,命运咋就不一样呢?

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

前两天,一个经营长租公寓的朋友约我一起聊聊。她告诉我,这段时间公司在生死线上挣扎,但找不到任何解决办法。我很是纳闷,朋友这家长租公寓,在国内算是比较知名的了,目前运营的房间数,可以排到前20了,怎么会落到这个境地呢?我问道,“你没有去寻找主管部门支持吗”?她无奈地应答到,多次去住建主管部门寻求支持,但基本上无功而返。

她告诉我,不是主管部门不帮忙,而是实在找不到法子,不知道怎么帮。她给我梳理了一下,融资难题、报建和登记难题、商业办公改租赁民用水电问题、消防验收问题、减税问题等,这些都不是住建一家能搞定的。相反,管理部门被暴雷吓坏了,各地第一时间的政策反映是,收紧资金口,要求长租公寓将租客长付的租金、押金或租金贷等,全部放入监管账户。

管理部门的考虑,还是为了防范暴雷后的“维稳”问题,而不是长租公寓的难题。诚然,当下确实有部分长租公寓作奸犯科,甚至假借长租之名、行诈骗之实,但多数长租公寓还是想好好经营的。监管账户把资金锁死了,本来就紧张的资金面更紧张了,连日常的支付(工程款、员工工资、供应商货款)也吃紧了,弄得供应商把总部都堵上了,这无异于银行被挤兑嘛!

朋友还举了个例子。2月份复工后,疫情影响很大,他们去当地住建部门求援,刚好赶上了“行业纾困”大会。那一幕,让她真切地感受到,什么叫“低人一等”。整个会场弥漫着一股强烈的气息,“启动地产”。真是上下一条心,土地部门说,出让金缓交、保证金降低,把好地块拿出来卖;金融部门说,贷款敞开口子;住建部门说,项目出地面就可卖楼了。

终于等到她发言了,讲了一大堆现实的困难,比如有租客返城“进不了小区”,租客退租很严重,资金链紧张的不得了等,希望获得帮助。但是,管理部门委婉地告诉她,现在经济困难,纾困疫情需要钱,长租公寓要自己克服困境云云。甚至,连朋友最后提的一个请求,希望获得纾困贷款(利率低于房贷4.9%的水平),也破灭了,因为这个贷款需要抵押物。

讲了这些,朋友告诉我,大家看重的还是房地产。只有在经济好的时候,才情怀式地搞一下规模化租赁。经济不好了,哪有心情搞这个劳神费力、没有税收效应、没有增长效应的东西呢?你看,前几年土地出让“竞配建”(规模化租赁)很多,现在都退出了。确实如此。工作中经常讲,“办法总比困难多”,对于眼下长租公寓的困境,不是没办法,而是不重视。

这让我想起深圳的商务公寓调控。近年来,这个产品可谓备受打击、上下其手,比如限制最小户型面积(不低于150平米),不设独立卫生间,不设空调外挂接口、管道煤气不能入户,不能卖给个人,买了还要限售等等。但是,市场真的是顽强,见招拆招。专规一过就改图纸,验收也能过,独立卫生间、空调、煤气入户等,都没问题,甚至有的还能排学位。

笔者参观了很多商务公寓,一梯N户,得房率很低(有的只有60%多),居住氛围也很差,做生意的、创业的、开酒店的混杂期间。但是,不妨碍这些公寓卖得火,即便有些卖的慢,但自媒体软文一吹,外地购房客就来了。一套不到200万,但能在深圳上车,这是很大的诱惑。笔者再次纳闷了,同样是公寓,长租公寓有国家政策扶持,现在正在生死线上挣扎;商务公寓被政策屡屡打击,不仅是打不死的小强,热度还如从前。为何,他们的命运就不一样呢?



推荐 0