近日，国家统计局发布1-10月份房地产数据。最大的变化就是，今年前10个月，商品房销售面积同比增长0.1%，年内首次实现正增长，单月同比连续4个月正增长。这或许意味着，2019年全国商品房销售面积和销售金额，有望超越2018年，连续4年创历史新高，出乎了业内对今年楼市销售将下滑的普遍预判。另外，10月份的数据也显示，房地产全链条表现出改善迹象。除了中游的销售外，上游的拿地和开工、下游的竣工，也都趋于向好走势。

截止到10月份，土地购置面积降速连续4个月收窄，1-10月份为-16.3%，仅为年中降幅的一半；单月土地购置面积连续2个月正增长，9-10月分别为10.4%和12.8%，显示开发商拿地积极性提升。在开发商普遍奉行“快周转”的策略下，土地购置改善后，新开工增速重回加速通道。1-10月份，全国房屋新开工增速结束了今年4月以来连续5个月下降的态势，今年前10个月达到10%，比1-9月回升了1.4个百分点，单月新开工的增幅（23.3%）创今年新高。

下半年以来，下游竣工一直呈现改善态势。1-10月，竣工面积降速已从1-7月的-12.7%收窄至-5.5%，有望在今年末或明年初结束2017年以来负增长的态势。10月单月竣工增速达19.2%，创年内新高。这意味着，近几年开发和销售高峰，即将转化为竣工和交付高峰。上游拿地、开工和下游竣工明显改善，助推开发投资继续表现出强大的“韧性”。1-10月，开发投资同比增长10.3%，继续保持2位数，单月增速（8.8%）也保持在今年以来8%-10%的稳定区间。

今年以来，楼市调控比较严格。根据中原地产研究中心统计，前10个月国家及各地共发布482次调控相关政策，平均每个工作日有2次以上调控，刷新历史纪录。而且，今年楼市调控开始向长效机制转变：一是融资端控制资金流向房地产，5月份银保监23号文发布以后，房地产融资全渠道收紧，监管层同时还启动信贷（包括信托）规模和比例“双控”。另外，LPR新贷款定价机制推出，彰显了监管层要建立资金“去地产、回实体”这一长效机制的决心。

二是国家提出“不以地产作为短期刺激经济的手段”后，各地直接或间接松绑调控政策、托底楼市的“小动作”被叫停，覆盖热点区域的调控政策（比如限购、限售等）基本保持稳定。今年以来，市场预期较悲观，开发商普遍降价促销，而调控加码“融资端”以后，开发商资金来源增速呈下降态势，从上半年的7.5%左右降至7%，其中国内贷款和自筹资金下降明显。那么，市场预期、政策环境、资金环境都不友好的情况下，缘何房地产还能明显改善呢？

首先，去年低基数是今年10月全链条改善的重要原因。比如，去年10月新开工面积只有1.6亿方，较去年下半年其余月份（都在2亿平米以上）的差距较大。再比如，去年10月1.38亿平方米的销售面积，也是年内低点，低于下半年1.57亿平米的月均规模；其次，调控趋严、预期转弱、资金面紧缩、业绩倒逼等，倒逼开发商“降价跑量”，促成短期地产链条快速循环，导致上中下游数据转好。比如，今年8月份开始，开发商大规模促销，销售均价（销售金额/销售面积）连续4个月下降。调研中还发现，开发商普遍祭出全员营销、转中介营销等。

总之，房地产政策氛围改变以后，开发商“快周转”的诉求更强烈了，这对于促进销售，有很大的改善。另外，基于行业内外大环境的判断，当下开发商普遍认为，全国新房销售的空间趋于触顶（大概就在17亿平米左右）。由此，当外源融资渠道紧缩后，内源融资（开发贷+销售回款）备受重视。于是，需求尚稳定的情况下，开发商纷纷“抢跑”销售节点，提高存货周转率，工程节点考核趋严，新开工铺排向“饱和备货”靠拢，以抢夺宝贵的增量空间。所以，新开工、销售就表现出良好的走势，补库存也让土地市场开始触底反弹。

再者，从融资成本、政策倾向看，行业发展越来越有利于大房企，大房企拿地相对稳定。比如，一般来说，TOP100序列的房企，才能进入银行信贷白名单。TOP30房企的融资成本普遍要比TOP50-TOP100的房企要低2-3个点；再比如，土地出让配建要求、竣工交付要求、客户产品诉求、维权意识等方面，政策监管越来越严格，市场要求也越来越苛刻。另外，融资对于抵押物的品质要求也越高越高，这些都有利于大房企运营。因此，行业集中度明显提升，都力争往TOP序列里靠，龙头开发商销售、拿地等方面的竞争越来越激烈。

再加上，2016-2018年“去库存”叠加棚改，全国房地产市场普遍回升，今年各地（包括三四线城市）在售库存普遍不高。特别是，近期地方政府普遍面临财政收支压力，土地市场上很多优质、低底价地块放出来，四季度拿地窗口开始出现。基于“补库存”、提高销售排名的需要，加上2020年融资计划铺排，也需要提前落实一定规模的土地储备。于是，近期大中型开发商开始增加拿地，从而助推土地市场趋于好转，这就为行业全链条快速循环创造了条件。

竣工改善，这是目前房地产市场另一个大的看点。截至目前，竣工面积连续22个月负增长，今年1-10月份降速为-5.5%，较上半年两位数以上的降幅（最高达20%以上的降幅）明显收窄。一方面，根据施工证规定的竣工期限（2年左右），2016-2018年史无前例的、连续2位数增长的快速开工后，从今年下半年开始，竣工将明显增加。另一方面，目前无论是政策监管加强，还是业主维权意识增强，延期竣工现象明显减少，未来新房交付将大面积增长。

今年，调控政策和商品房市场走势与去年类似。年底和年初稳定增长的举措，都触发了“小阳春”行情；年中强化调控，导致下半年政策收紧，市场表现为“前高后低”；年底强调“一城一策”，加上开发商促销力度加大，11-12月开启“翘尾”行情。因此，展望年底最后2个月，商品房市场有望维持去年末的“年末翘尾”。但是，由于高基数，年末单月销售增速会下降。展望2020年，经济下行压力下，调控政策将更强调“稳地价、稳房价、稳预期”，“一城一策”会更加灵活实施，融资环境也将张弛有度，房地产市场会更加分化，但总体平稳。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记