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深圳商务公寓和“类住宅”,未来将走向何方?

上世纪90年代,受东南沿海楼市泡沫,货币紧缩,东南亚金融危机冲击,深圳楼市极度疲软、大量积压。除了外销、特区外购房入户,一批开发商将搁置已久的烂尾楼包装成“酒店式公寓”销售。没想到,这个“去库存”、“化烂尾”的方法,效果还真不错,并在京沪如法炮制,这就是商务公寓和“类住宅”的起源。本世纪以来,头几年楼市不温不火,随着深港一体化,特别是港澳“自由行”,以及深圳金融、互联网等现代服务业发展,港澳、内地来深短暂商旅、创业的人群越来越多,客观上对商务公寓有需求,促进商旅和房地产发展,也需要开发商务公寓。

但是,2000年-2010年,深圳商务公寓年均销售规模在10-15万平米,不足商品住宅的4%。2011年限购启动,商务公寓成为资金的一个“出口”,楼市投资开始成为资金大规模介入的开始;2013年以来,深圳房价出现快速上涨,低总价、精装修、不限购、不限贷等几大优势下,商务公寓成为投资客、外地客青睐的对象,成交量从2005-2012年的10万平米左右上升到了40-70万平米,与商品住房成交的比例上升至10%。由此,商务公寓也开始偏离原来的定位。

值得注意的是,商务公寓不是“类住宅”。北京、上海没有商务公寓,所谓的商住房、商办类、办公式公寓、公寓式酒店、Loft、SOHO公寓等等,都是“类住宅”。相应地,北京和上海打击的也是“类住宅”,且从销售对象、贷款、面积规定、规划设计等角度,彻底杜绝了转为住宅的可能,也让之前的流转模式瞬间冰冻。北京、上海为什么要打击呢?一则,控制人口。2016年,北京和上海“类住宅”销售均价分别为29770元和25700元,仅相当于同期商品住房均价的72%和56%。低价格、不限购,外地人扎根帝都和魔都,“类住宅”是最佳选择。

二则。防止实体经济房地产化,规划用途本来是商业、办公,结果“落地”后全部变成住宅了。开发商一卖了之,套利走人,也不长期经营了,实体经济“房地产化”;三则,为预防“大城市病”,外围商办全部成为住宅,而商办本身不配教育、医疗等公共服务,且生活出行需求在工商业区域内解决和混同,造成城市病有增无减;四则,消防安全隐患突出。生活在工业、商业区域内,安全问题一定会有。再比如,一般Loft挑高4.5米,后期开发商修改图纸、变更设计,验收后上下分割成几间面积在30-50平米的房子,悄悄装上厨卫管道。不说别的,乱打电线、超负荷用电、楼道和电梯拥挤,安全问题太大了,京沪地方政府不杜绝才怪。

近期,深圳发布了《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》,抑制商业办公和研发用房违规改建为“类住宅”,手段就是要求在建设、设计、审查、施工等方面要满足规划要求,防止产生“类住宅”。相比京沪,深圳的政策并不太严厉:一方面,京沪意在控制人口,深圳不但不控制人口,还积极贯彻国家城镇化要求,大力引进人口和人才。2016年,深圳入户人口增加了60万,这是历史上最大规模的人口增量。目前,深圳户籍人口相比2010年增加了100万。预计在“十三五”末,深圳户籍人口将从2016年的400万增加至500万。

入户人口多了,特别是引进人才多了,他们都是“刚需”,是未来要释放的楼市需求。深圳商品房平均套型面积只有89平米,未来还有改善型需求。要解决他们的住房需求,单靠商品住房是不够的。其次,近年来单独二胎、全面二胎放开后,今年释放了大量幼儿园入学需求,未来还将释放小学、中学入学需求,包括妇幼保健、儿童医院、学生体检、入职体检等等,都会有明显的增加。2016年,深圳产次是2(包括二胎,引产也算一个产次)的产妇比2015年增加了31.59%,而2016年10月到12月的年底生育高峰,产次是2的产妇与2015年同期相比增加68.41%。因此,深圳比哪个城市的二胎率都高。近期,笔者身边的朋友,遇到了小孩无法入幼儿园的问题,甚至是辖区内的私立幼儿园,早在4月初,学位已经被强占一空。

迁入人口叠加二套新增人口,未来对住房及公共配套的需求将会翻倍增长。特区内,已没有空间提供住房和公共服务(要注意,教育、医疗要独立供地),只能向特区外开发密度不高的区域转移。龙华、坪山,作为2016年国家新批复的行政区,作为深圳的副中心。一旦成为一级行政区,其职能就要等比例配置,为了区域形象、繁荣市场、招商引资,商业办公自然少不了。可现在,由于产业升级、互联网冲击,加上商业办公讲究积聚效应,也就是大家扎堆儿往一起凑(比如特区内几个中心区)。由此,特区内原有商业办公中心、几大总部基地足够了。加上,现在创业空间需求小,甚至一个格子就够了,国家也允许住宅里面办公,工业和商办空间未来需求更会下降。

同时,近年来外围也规划开发了很多商业办公,但是招商非常不理想,除了一楼餐饮和儿童娱乐,楼上电影院,其他都开不起来。笔者调研发现,有的综合体还没竣工,就知道无法招商了。与其闲置,不如把它作为住宅盘活。事实上,近年来深圳商务公寓异军突起,成交量翻倍增长,其实是住宅供应不足、价格太高,庞大的需求倒逼下,市场自发改变土地用途,见缝插针地供应居住属性的商务公寓。5月12日,坪山在线发布了题为《拔高“坪山标准”,建设高品质中心城区》的文章,其中讲到“从规划层面把已有、已批的商务公寓纳入普通住宅体系,先行先试统筹配备公共基础设施。”笔者认为,这是一个比较重要的信号。对于坪山这样的区域,离主城区太远,离东莞惠州比较近,开发密度较低,发展商业办公确实勉为其难,还因大量控制浪费土地资源。增加商务公寓,并配备相应的公共设施,确实是一个比较好的选择。

另外,坪山山水资源、旅游资源丰富,有潜力成为深圳宜居宜业的区域。而且,人口集聚了,生活消费会上来,公共配套分摊成本会下降,同时消费服务业也会集聚,同样也有商业办公需求,这也能为区域经济做出巨大的贡献。同时,如果人口愿意在这里居住,也不影响其产业的发展,比如坪山的新能源、文化创意、医药等规划的重点发展产业,就会有人才愿意来,只要居住环境和公共配套有优势。这样,其环境好、配套好、房价低的优势会吸引更多的人迁入,这是房地产、资源环境、经济发展相得益彰的体现。当然,轨道交通大发展以后,更加拉近了特区内外的心理距离、实际距离,也为疏导住房需求到城市外围提供了基础条件。

5月16日,近日,坪山政府在线工作动态栏目发布一条内容提及商务公寓配套的信息,引起关注。在此,提醒网友们正确理解相关政策:一、关于商务公寓配套问题,深圳市人民政府发布的《深圳市城市规划标准与准则》已有明确规定。商务公寓不是住宅,规划上是不配备学位的;二、我区在商务公寓的市场管理上,完全按照全市的统一政策执行。在此类项目的销售监管上,均要求开发商:1.在售楼处显要位置张贴告示,告知置业者公寓是不提供学位的;2.开发商需与购房者签订《客户告知书》,作为购房合同附件之一,让置业者确认所购买物业是不带学位的。

笔者认为,5月12日坪山在线的文章,由于媒体将其解读为商务公寓可以转为住宅,甚至进一步引申为“类住宅”可以转为住宅,曲解了政府的意图,因此即使撤回,并重申了商务公寓规划和配套原则,这本身没有问题。这里,需要讲清楚的是,商务公寓不同于“类住宅”。类住宅,比如厂房改公寓、办公随意打隔断改为住宅等等,都是违法建筑,都是随意改建筑设计和图纸的违法建筑,存在严重的消防安全隐患、建筑安全隐患,是必须要打击的对象,也不适合投资。试想,本来规划住100户人家,结果装进4000户,下楼挤得要死,卫生差的要死,晚上吵得要死,墙皮没几天就掉了,二房东天天带人看房,周边机器轰鸣,这样的房子值得投资吗?

但商务公寓不同,其不仅是合法的建筑类型,也有明确的建筑规范。笔者认为,商业和办公改商务公寓,从规划上有一套完整的程序,必须要按照规划审批程序、建筑规范来,不能随意解读后,开发商就开始改了,中介就开始代理了,媒体就开始写软文了,购房者就开始买了,甚至工业厂房也鸡犬升天了。另外,深圳产业转型和升级特别快,传统产业可能从兴到衰,只有20年的周期,但用地周期多数在40-50年,确实也需要根据产业周期来调整用地。目前,商务公寓异军突起,坪山新区从规划上来完善和探索,无疑是一个信号,也是一条可行的路径。

当然,为了避免商务公寓成为投资投机、资金恶炒的对象,可以针对商务公寓出台一些政策,比如商务公寓纳入住宅限购,商务公寓限售(获得产权后一定年限不得出售),商务公寓限贷(甚至可以取消杠杆),商务公寓限制价格涨幅等等。同时,也不是所有的商务公寓都要配套住宅的公共服务。对于年轻人、周转的买房需求等,可以不配公共服务。当然,这样的商务公寓价格也低廉,更迎合市场需求。总之,顺应因人口和需求的变化,适时合规合法地改变土地和建筑物用途,增加居住属性的住房供应,既有效利用土地和空间,又满足“房子是用来住的”本来属性。

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